在中国，公寓的运营必然和物业增值结合在一起。如果仅靠租金收入就如同商业模式缺了一条腿，但是公寓增值最大风险靠贷款持有物业后，租金收入不足以支付利息，出售交税后所剩有限。另外一条腿就是金融，资本运作获取债务杠杆提高回报，但这条路在重资产情况下很难实施，因为杠杆后现金流是负的。中国公寓租赁领域的租金回报率（租金与物业价值比）在3％~4％，高端物业的回报率在2％~3％，任何财务杠杆将导致公寓运营亏损。

那么在中国到底应该怎么经营公寓？我认为需要注意以下几个方面：

第一、公寓经营要获利、要轻资产、要降低成本，需要通过提供高性价比吸引客户，降低广告成本和营销成本，把节省的成本通过薄利多销，提高本产品在市场中的吸引力和竞争力。

第二、深入分析和了解市场的痛点及需求，明确什么对目标客户群来说最为重要。我认为最大的痛点还是客户支付能力的问题，市场上的刚需大部分是较低价格的，要解决他们的痛点，又能够赚钱，就需要限制投入、减少折旧、降低价格和成本，在低成本前提下做出最大的性价比。这方面的典型代表就是至今屹立于零售界的沃尔玛集团，应该学习他们的经营模式。

第三、关键还是在所花成本背后可接受的服务，包括维修的反应速度、服务人员的态度、装修的质量等因素。

对于蜂拥而至的入行者，还必须了解这个行业的大忌：一是错误评估自身团队资源和能力，盲目出击；二是不顾客户的支付意愿和能力推出客户不愿意承担成本的服务；三是以一个难以持续的成本结构获取美誉度和客户。

此外，进入公寓市场还必须注意，在北上广深及部分二线城市，仍有大量二手房在空置坐等升值，随着相关住房制度的落地，大量二手房将抛向市场，这必将对中、高端公寓市场产生一定冲击，须提前防范相关风险。

作者系协纵策略管理集团联合创始人