传统二房东模式的利润率很薄。随着发展规模越来越大，如果成本控制能力、经营能力较弱，会增加整体的运营风险。虽然长租公寓频频获得资本支持，风口过了后仍然需要靠运营获得利润，长租公寓有规模、品牌和服务，可以进行标准化复制，产生长期稳定的现金流。如果以运营为主的轻资产和以自持为主的重资产能很好地结合，则能够做到规模和利润的平衡。

从目前经营长租公寓的三类企业来看，相比酒店和互联网创业企业，房地产企业具备诸多优势。做长租公寓对开发商而言基本没有太多门槛：第一，主流房企本身在一二线城市开发有项目，手上有房源可以直接出租或卖掉再统一管理；第二，大房企基本布局在核心城市，这些区域近两年的房价越来越高，导致买不起房而想长期租房的需求人群逐渐攀升。

对开发商来讲，长租公寓意味着资本的另外一条出路，当拿地开发模式增速不再那么高的时候，通过租赁管理，一方面获得经营租金和服务收益，另一方面资产本身的价值也获得增长。

房企投入长租公寓可能面临以下几个问题：一是对这块业务相对陌生；二是投入之后，能否盈利仍是未知；三是卖出去是不是统一经营和管理还是很大的问题，如果整体持有、开发商统一管理相对风险较小，假如通过散售而未签订统一的管理协议，后续还可能出现更大的问题。

不同背景的企业盈利模式也大不相同。目前，长租公寓收入来源还是以租金为主，其正面临着“微利或无盈利”的尴尬境地。从租金收益率来看，如果仅靠租金，长租公寓很难建立起长效的盈利模式。

未来通过服务延伸产品价值、通过增值服务创造溢价空间，或将成为下一步的盈利扭亏点。

在资本追逐下的长租公寓行业，短期靠拼规模，长期还是拼盈利，能否在预期时间内扭亏为盈最为关键。未来拿房成本越来越高将进一步压缩盈利空间，企业的运营能力也将面临更大的考验。

 作者系同策咨询研究部总监