一条潮白河,将河北燕郊与北京相隔成为不同的行政区域,城市与楼市则如同骨肉般命运相连。从燕郊乘坐直达北京CBD的公交车,只需要40分钟左右车程,它是无数异乡人实现北京梦的第一站。

至少十年以来,作为环京楼市的代表,燕郊承接着北京的外溢需求,其中夹杂着投资房产的愿望,去年到今年初整体房价上涨过快,短短半年时间曾创下了每平方米房价破两万元奔3万元剑指4万元的辉煌“战绩”。

随着河北省廊坊市在3月和6月两次出台严格的限购政策,燕郊房地产市场经历了冰与火两重境地。“首尔甜城价格几乎腰斩,天洋城第四代的二手房价格下跌2/3。”这样的消息频频在媒体与社交网络曝出,各种相同与不同的信息不免令人疑惑。

房价下跌67%:“不可能!”

12月第三周,中国房地产报记者前往燕郊踩盘,在门可罗雀的天洋城售楼部,置业顾问刘欣告诉记者:“下跌67%?绝对不可能,那不是崩盘了吗?现在天洋城二手房均价基本和燕郊房价持平,住宅单价2.3万元左右,商住公寓1.4万元左右,较高位时的住宅3.5万元、商住两万,均下跌了1/3左右。”

据刘欣说,天洋城四代的房子分三种情况:70年产权的高层,从今年高位时单价3.5万元左右,下跌到了单价2.3万元左右;40年产权的公寓,从高位时单价两万下跌到了现在的单价1.3万元左右;迷你别墅,现在单价在2.5万元,较高位时也存在下跌情况。

“网上盛传的天洋城四代房价暴跌67%根本就是不存在的,所有人都混淆了70年住宅和40年公寓的区别,张冠李戴地以住宅的高位房价和下跌后的公寓房价进行比较,得出了天洋城房价下跌2/3的结论,这显然是错误的。”刘欣告诉记者。

“不可思议”的房价

在走访过程中,对于燕郊房地产市场这些年的“跌宕起伏”,当地居民和一些地产从业人员用 “疯狂”“不可思议”来形容。

“当时首尔甜城的最高签约单价已经达到了4.3万元,短短一年时间,房价翻了数倍。太疯狂了!简直就是难以理解!”从业数年的链家贡经理告诉记者。

“那时候整个燕郊的氛围就像赌场,每个人都是狂热的。做销售的在卖房赚提成、在倒号赚钱,而买房人也不计成本地进场。房价的节节攀升,让所有人都开心。那时的房价翻一倍,按照首付比例,就可以得到三倍的盈利,在如此暴利的驱使下,大量炒房客趋之若鹜。”刘欣复盘了当时的燕郊房地产市场,“新开盘的房源,仅有首付款是不行的,还要加价销售。”

刘欣给记者讲述了一个例子,当时首付100万元的房子,想签合同,必须额外支付数十万元首付款,这笔额外费用并不能体现在购房合同里。“即便是这样的霸王条款,一经推出的房源,仍被抢购一空。疯狂的不仅仅是一手房,二手房市场也像打了鸡血一样疯狂。当时燕顺路上的一套房子,客户半夜看好房子,第二天早晨去交定金的时候,房主告知要加价40万元,不然就不卖了。”刘欣告诉记者。

疯狂过后的燕郊房地产市场,迎来了堪比“伤筋动骨”的两次宏观调控。河北省三河市政府明确提出“把房价稳定在2016年10月的水平上,确保环比不增长”,同时出台限购政策,本地户籍居民家庭已拥有2套及以上住房的,暂停在本地购买住房。限购政策下,有资格的买方减少,而拥有房产的炒房者急需出手,导致燕郊房价开始出现大幅下滑。

链家网成交系统统计数据显示,燕郊二手房价格于今年4月达到最高点,挂牌均价为32633元/平方米,自此之后开始持续下滑。从供需走势看,3月新增房源量为2220,带看量为41576,达到年内峰值;但到了11月,新增房源量为2457,带看量却仅为7068,为燕郊历年新低。

炒房客忍痛“割肉”

燕郊优越的地理位置让它成为环京楼市投资客的必争之地。中国房地产报记者在走访时发现,整个市场基本没有新的楼盘推出,市场上基本是70年产权的二手房和不限购的40年产权商住公寓。

“燕郊房地产市场高位的时候,大量楼盘疯狂出货。但是随着政策趋紧,房价下滑,开发商已经失去了市场。高价推盘,市场不认可;低价推盘,又怕前期已经购房的业主不满;所以现在开发商手里即便有房源也不再推盘了,等着燕郊房地产市场利好,对赌政策的放松,房价的再次飙升。”兴越房产经纪人李白告诉记者。

“现在的行情是卖的多买的少,能把房子卖出去已经算万幸了,现在考虑的不是赚多少钱,而是在这轮房地产市场下如何少赔钱。”在燕郊拥有多套房产的陈先生坦言相告,“目前,他的朋友圈很多人已偿还不起月供,需要尽快出售手中的房子或者将房产在银行抵押贷款,以尽快回笼资金,缓解当前的财务危机。”

陈先生表示:“对于那些在今年年初在燕郊买房的人来说,此轮房价下跌无疑对他们的影响最大。一套100平方米的房子,假如年初以3万元的单价买入,那么首付至少需要100万元。而现在,这套房子也就值200万元,差不多把首付给跌没了。”

在政策调控和房价下行的双重作用下,炒房客进入燕郊和北三县楼市的意愿减弱,导致接盘侠更少,进一步摧毁了购房者心理防线。那些老购房者们,曾经盲目加入炒房大军,如今想要潇洒抽身却变得愈加艰难,还必须硬着头皮想办法填补房贷这个大窟窿。

燕郊房地产市场的整体下滑,令不限购商住两用的公寓也受到了影响。首尔甜城新开盘的四期项目,价格为1.9万元/平方米,而此前该项目曾一度达到4万元/平方米高位。截至10月,首尔甜城二手房均价在2.5万元/平方米。而在今年3、4月,这一价格为3.5万元/平方米。“如果是非本地户口,目前只能购买这种40年产权的商住项目,要不是现在燕郊降价,我们也不至于在两万元以下开盘。”该楼盘的销售人员直言。

房产经理转行当菜摊老板

昔日燕郊熙熙攘攘热闹的街道,现在行人寥寥。曾经红火的房产中介一条街京榆大街上,如今店铺门可罗雀,甚至在人流较少的地方,玻璃门上已经贴上了转让信息。

房产经纪人曾是燕郊最繁忙的、最体面的职业,现在因房地产市场的萎靡不振,造成了大量门店关门,职业经理人转行的局面。李白告诉记者:“在房地产市场鼎盛时,一个燕郊有千家中介门店,附近仅链家就有6家门店。现在市场行情不好,交易量急剧下滑,大家为了生存下去,不得已开始合并店面,减少从业人员,以便度过这个艰难的阶段。”

天洋城小区北侧的菜摊引起了记者的注意,摊位旁边放着一块兴达置业的房产信息牌。菜摊老板告诉记者,他本来是房产职业经理人,但是在这次的市场调控下,想买房没资格,想卖房没人买,只能兼职卖点菜,贴补家用。

“现在整个燕郊的房地产中介市场,店铺关门率达到50%以上,从业人员转行率达到70%以上,用举步维艰来形容当前的从业环境一点也不为过。”李白告诉记者。

繁华落尽后的迷离

在经历了2014年的调整之后,燕郊房地产市场处于相对稳定的状态。但是随着2016年全国房地产市场的全线飘红,燕郊房价也随之直线飙升。此轮跳涨,让燕郊房价从均价8000元左右冲破2万元奔向3万元,之后又剑指4万元,远远超过北京的涨幅。

作为京津冀一体化的“桥头堡”,燕郊可谓环京楼市的“晴雨表”。

据中国房地产报记者统计,从去年“9·30”政策推出到目前为止,北京市共出台了近50次调控政策,以平稳北京房地产市场。尤其今年3月17日以来,北京打出房地产调控一系列组合拳,包括细化限购限贷政策、遏制炒作“学区房”、整治“商改住”、加大住宅用地供应和在途项目开工入市力度等,使北京房地产市场逐步降温。

与此同时,环京楼市也采取了一系列严厉的调控政策。3月,廊坊区域出台限购政策,对非本地户籍居民家庭限购1套住房且购房首付款比例不低于50%,包括新建商品住房和二手住房;6月,隶属廊坊市的三河市再次出台“补刀”政策称,非本地户籍居民家庭能够提供当地3年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的,限购1套住房,包括新建商品住房和二手住房。

严厉的调控政策重挫环京房地产市场。链家网成交系统统计数据显示,在3月政策出台后,北京市二手房挂牌价直线下降。11月二手房挂牌均价每平方米66737元,与4月最高点的每平方米76610元相比,降幅高达12.9%。同样,4月燕郊二手房价格达到最高点,挂牌均价为每平方米32633元,之后开始持续下滑。截至11月,挂牌均价为每平方米22389元,价格下跌幅度31.3%,燕郊领跌北京18.4个百分点。

繁华之后,一片萧条。大量的投资客在“断臂自保”情况下,燕郊楼市从之前的一派做多情绪转向发问“出路在何方”?这是一个只有留给时间来回答的问题。