2017年,房地产业始终被调控的低气压所笼罩。一年的成绩,到最后还是用数字来体现。一些抓住不限购城市去库存机会的房企在此轮实现业绩爆发,走得比千亿更远,越向三千亿、四千亿,甚至是五千亿量级,而去年全年,销售额最高的房企不过三字头。

数字轻浮,但对转型的思考沉重。这个行业发展如此之快,是否有可能成为可持续现象?每年翻番的增速是否不用很久便会戛然而止?

这一年,行业大鳄发起的数宗并购案具有信号般的意义。如万科在收购商业地产公司印力后,联手中国财团收购物流公司普洛斯;融创在带着150亿进入乐视后,又耗资400多亿收购万达十三个文旅项目。万科和融创对行业有着截然相反的判断,却又同样选择了多元化。

大船掉头,谁能最快调整到位?

5000亿之忧

2017年初,一家著名房企的高管判断,行业在经过2016年那样的销售大年之后,2017年将是销售小年。这也是行业的普遍看法。

彼时,碧桂园被爆出2017年公司内部的销售目标是5000亿元。而2016年全年,碧桂园的销售业绩是3088.4亿元。

5000亿的目标让人难以想象。但截至2017年11月末,碧桂园的实际销售金额已到达5342.7亿元,而去年11月,碧桂园的销售金额为2881.4亿元,前后一年增速85.42%。

同行者万科,2017年前11个月的销售业绩为4676.5亿元,如无意外,到年底将成为第二个冲破5000亿元销售大关的房企。

这些年来,房地产业一个个纪录被打破,曾经的脑洞全部变成事实,那些喊出过惊人目标的房企现在走向下一个更惊人的目标。

今年的主题仍是分化,不同规模的房企差距将继续拉大。在大型房企闯关5000亿销售的同时,数不清的小房企还在100亿的关口苦苦挣扎。

房地产咨询公司克而瑞发布的房企销售排名榜单显示,截至11月末,排名第一百名的房企为信达地产,销售金额为125.1亿元。在百名之后,那些不知名小房企将逐渐消失,被吞并或因开发难以为继,自然退出这个市场。

同期,中指院数据显示,2017年1~11月,全国商品房销售面积为14.7亿平方米,同比增长7.9%。其中商品住宅销售面积12.6亿平方米,同比增长5.4%。价格方面,百城新建住宅均价环比涨幅持续回落,整体趋稳。

大型房企在弱市下凸显的优势非小型房企可以学习复制,其规模的大跃进也非全国平均增速可比。一家内房的高管接受第一财经采访时指出,“由于调控影响,一线城市成交降温明显。”他认为,这一波业绩爆发的房企,多数在不限购的、低效能的三四线城市抓住了机会。

问题在于,经过此轮消耗之后,三四线城市楼市还有多少空间?规模房企每年翻番的增速是否可持续?

转型转型!

离5000亿仅有一步之遥的万科宣布,公司告别开发商时代了。

2014年,万科在年报中喊出向城市配套服务商转型,并表示:“未来三年,万科这些业务方向将逐渐显露出来。”2017年是成果检验期,随着公司长租公寓、物流地产、商业地产、教育等多个业务板块的发展,万科城市配套服务商雏形已现。

多元化转型的本质是风险对冲,这个出发点是房企出于对地产业的担忧,对更具潜力的新兴领域业务的追求。

万科董事会主席、总裁郁亮的判断是房地产业已经进入白银时代,基于此,万科多元化的战略可以被理解。

有趣的是,融创中国董事长孙宏斌却有着截然相反的判断,中国房地产业来到了钻石时代,“大公司的钻石时代,因为大公司在不断地合并小公司的市场份额。小公司都没了,这个时代就结束了。”

尽管如此,融创也在走投资“美好生活”的路线。通过入股链家切入存量房业务,不久后又成为了乐视的白武士,年中又用数百亿揽过万达13个文旅项目,这时融创已非单纯的房地产开发商。

消费升级带来的机会正在把房地产业版图的利益重新发配,以客户数据为中心,把各种场景化应用的价值变现。

不仅进取的房企提出多元化发展,就连一向有“保守”刻板印象的央企,近两年来都在积极转型。譬如绿地,在今年花大力气转型,在以房地产为主业的同时,往上叠加基建、大消费、金融以及康养、科创等多元产业。

中海也正在脱掉过往那件“专心埋头盖房子”的衣服。从专业化到多元化的路上,这一年的中海比往年更具故事性。

旧命题新阶段

对房企而言,多元化不算一个新鲜命题。早在2010年前后,就有房企提出多元化转型。但这一阶段的转型并未有样本出现,反而是探索多元化业务失败,从而再次集中火力发展房地产开发的案例。

易居研究院智库中心研究总监严跃进对第一财经表示,“跟前一个阶段相比,房企这两年的多元化投资更为务实。过去两年部分多元化其实是不成功的,现在的多元化更为理性,也和地产业务的投资有较好的关联性。目前而言,不少地产企业在养老地产、文化旅游、城市经营等方面下功夫,与传统的地产业务相挂钩,可以产生协同效应。”

不同房企转型的节点、方向、步伐不尽相同,优劣好坏难以一言以蔽之。相同的是,相比当下阶段仍高歌猛进的开发销售业务,房企多元化业务尚未成熟,未能为公司营收作显著贡献。

以华润置地为例,其多元化业务被归纳总结在“建筑、装修服务及其他”分部中。2017年上半年,华润置地总收入同比下降21.0%到352.59亿港元,这个分部的收入为21.59亿港元,仅占总收入的6.1%。

尽管收入贡献不大,但行业的现状和发展逻辑的改变使房企必须思考多元化的必要性。

在近日召开的全国住房城乡建设工作会议上,住建部部长王蒙徽表示,2018年要深化住房制度改革,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度;抓好房地产市场分类调控,促进房地产市场平稳健康发展。

在租购并举的发展推进下,房企的认知已有所变化。

如中海地产便认为,未来中国的房地产市场将不再是单一的商品房与商业地产,对租购并举的住房体系的适应,以及不动产的开发运营的能力,将决定企业的成败。

无论怎样去解读房企选择的变化,它们均代表着某种信号。