业绩公告显示，远洋地产2014年营业额同比大幅上升25%，其中开发类物业收入增长25%，投资类物业收入增长28%。毛利同比上升8%至人民币81.67亿元。协议销售额同比上升12%，达到人民币401.42亿元，创历史新高。这番作为，在2014年中国房地产市场呈明显下行趋势、楼市持续低迷的状态下，实属不易。

在业绩公告的字里行间，及远洋地产高层的言谈笑语中，面对房地产市场的转折与即将迎来的新常态，远洋地产新的发展谋略正清晰浮出水面。

变革年代的后顾与前瞻

2014年注定成为中国房地产行业极不平凡的坐标和分水岭。

这一年，从年初的风生水起，随后进入深度调整期，受供求关系的结构性失衡影响，行业库存高企，销售量和价格大幅下滑，市场面临下行压力，陷入低迷。也是在2014年年初，远洋地产关于新的四期战略的探讨与研判亦悄然启动。

四期战略思考审视的时间范畴并不仅限于刚刚过去的三期战略的5年，而是将目光投射到自1998年以来的中国房地产行业发展历程。

远洋地产分析认为，自1998年以来，由于投资与消费的此消彼长，房地产市场保持了快速发展的态势。2010年后，中国经济面临着巨大的转型压力，增速放缓；同时，城市化到达一定程度，人口红利逐步降低，地产行业也由于限贷限购等调控政策，使改善性需求备受压抑，投资增速显著超越消费增速，行业库存逐步放大。2014年，在各种因素的共同作用下，房地产迎来了真正意义上的“转折”，由卖方市场彻底转变为买方市场。

市场形态之变，促成企业发展逻辑之变，开发商的角色定位和市场地位都由此逆转。规模、资源、营销取胜的时代已经成为历史，未来房企的核心竞争力将聚焦在“以客户需求为唯一出发点”的产品、服务、成本等要素。商品房告别短缺时代，房地产增量开发空间被压缩，增速将逐步放缓，从此告别高利润、粗放式的黄金年代，逐步回归理性的中速发展，这将是未来地产行业的“新常态”。

在此判断之下，远洋地产的四期战略提出，须由“以产品营造为中心”的增量开发，转向“以客户需求为中心”的综合运营，多业务复合驱动企业发展。对远洋地产而言，就是转变战略视角，由“住宅开发核心视角”转变为“全地产视角”，构建“四元业务”格局。

全地产视角“四元业务”并驾齐驱

远洋地产认为，全地产视角与住宅开发核心视角相比，是不再仅仅依赖开发与销售获利；而是通过多种业态的开发、销售、运营、服务，以及实业与金融资本的互动，实现企业战略转型，谋求更多样的业务组合与盈利模式。远洋地产的四元业务，即包括住宅开发业务、不动产开发投资业务、客户服务业业务、房地产金融业务四类。

恰因已预见住宅增量开发逐步见顶的趋势，远洋地产此前已开始逐步涉足商业地产及房地产金融，但尚没有形成与住宅开发相匹敌的业务规模。

四期战略提出，将立足全地产视角，深化业务组合，明确对应策略，保障新型业务资源配置及创新发展。这表明，远洋地产未来新型业务的比重将会加大，住宅开发为主的业务结构将会被改写，呈现出“四元业务”并驾齐驱的局面，以此打造基于企业历史积淀的前瞻性竞争力。

其中，住宅开发业务不仅是传统业务，且在新型业务发展中具有支撑和基石作用。当前新型城镇化等政策的实施，让住宅的增量开发仍然具有十年左右的稳定增长期，虽增速放缓，但仍有极大潜力。对此，远洋地产的策略有二：

其一是锁定主流客群。数据显示，2014年，20到29岁的“青年成家”和40-40岁的“成熟家庭”两类人口已经占据中国人口的半壁江山，布局这两类主流客群，将有助于捕捉住宅增量开发后半程的市场机会。刚需、改善的快销型住宅产品将成为远洋地产的主流产品。其二是城市深耕。依早前“沿海、沿江”战略形成的全国化布局，以点带面推进城市深耕，将资源向中国一线及热点二线城市聚集，减少三线城市业务比重。此外，以满足客户需求为目标，追求极致的产品和服务，也成为远洋地产应对客户拣选的策略。

事实上，这一产品结构和区域布局的“换仓”和“换位”已经开始。2014年业绩显示，当年新获得的17个项目、700余万平方米储备中，刚需类资源已成主流，且94%位于一二线城市。同年剥离三四线城市土地600多万平方米，使集团在三四线城市的储备面积比例由2013年的24%降低至11%，土储结构得到优化。近期远洋地产突入广州斩获土地，3月17日当天下午更积极获取华东重镇杭州丁桥的资源，显示出清晰的“深耕”步调。

另一备受关注的是，“四元业务”格局首次将客户服务业务纳入核心业务范畴。远洋地产认为，中国经济正在实现转型，从投资、出口拉动经济增长逐步转向以消费拉动增长的模式，内需将成为国民经济增长的主要推动力量。在这一大背景下，提供与房地产住宅、商用物业产品的主要客户相关联的生活消费服务、商务创业服务、养老照护服务、互联网创新服务等，将具有巨大的价值挖掘空间，换言之，将在客户入住后“生活”、“工作”的缝隙间寻找新的利润增长点。

对于三期战略已提及的不动产投资经营、房地产金融而言，远洋地产谋求在四期战略阶段实现跨越式发展。

不动产投资经营业务将立足一二线城市，以写字楼、城市综合体为主。写字楼物业将留存精品，获取持续的租金收益；城市综合体则继续坚持联合投资、开发、经营的方式。

房地产金融除了房地产基金业务外，还将策略性地发展股权投资业务，并适时探索海外投资开发。此外，持续提升的投融资能力，还将形成与实业相互关联和辅助，实现规模增长和获取资本增值，加速企业的成长。

立足未来 极致求变

去年年底，在董事局通过后，远洋地产总裁李明对内公布了四期战略的主要方略，其中对使命愿景的表述是：为中高端城市居民及高端商务客户创造高品质环境；以卓越房地产实业为基础，成为具有领先产业投资能力的投融资集团。

远洋地产将四期战略命名为“海鸥Ⅳ”，立足未来远景目标，起飞姿态蓄势待发。

2015年，远洋地产将集团上下倡导的年度主题确定为“极致•求变”。追求极致产品、极致服务、极致的企业运营效益；更凸显“转变战略视角、转变业务结构，转变企业文化，积极探索新型业务”的主动求变态度。

新年伊始，顺应市场发展和企业战略发展需要，“求变”已拉开帷幕。变革首先从组织架构开始，以业务化、扁平化、柔性化为目标，建立起纵横共存的七大决策支持/共享服务的职能中心，以及遵循四元业务格局形成的十个业务运营事业部，以此应对市场结构变化。新组织架构的目的在于最大化发挥团队的创造性，由原来自上而下的业绩驱动模式改变为自下而上的组织驱动模式。例如，为追求极致产品，远洋地产四期战略不仅祭出“专业为王”大旗，近期更将建筑、设计、装饰、园林等业务并入产品营造事业部，并启动组建远洋设计研究院。

市场波动转型之势已成，谋求基业长青的企业应具备主动求变、持续自我更新的进化机制，成为在发展中演变和提升的组织。2015年，远洋地产将以崭新姿态开启新战略元年，迎接挑战与机遇并存的新常态地产时代。