在大量资金、企业涌入的背景下，“买卖不破租赁”“合租”“N+1”等租赁行业问题仍未解决

在今年两会期间，有关租赁市场、尤其是政策鼓励的长租公寓方面备受代表、委员们的关注。其中，一些房地产以及租赁行业的代表、委员们也提出了一些有建设性的专业意见。

租赁市场迎来发展红利

近年来，租赁市场在政策支持之下快速发展。多地落实“租购同权”政策，释放租赁需求；大量资金、企业进入长租公寓领域，市场上长租公寓的品牌数量和保有量在两年来快速提升。这让不少人都觉得，在最近一两年，租赁市场将迎来政策红利期。

全国人大代表、58集团首席执行官姚劲波指出：“在政策的支持下，租赁市场的红利将主要表现在房源供给端。”

而在政策支持方面，尽管不同城市的政策各异。但是主要一、二线城市都出台了支持性政策。比如2017年8月29日，杭州市人民政府办公厅发布通知，指出住房租赁企业可将符合条件的客厅(起居室)按规定改造成一间房间单独出租。南京、武汉、成都也在同期陆续出台相关租赁扶持政策。上海市更早在2015年，就颁布了《关于鼓励社会各类机构代理经租社会闲置存量住房的试行意见》。

尽管如此，租赁市场的供需缺口依然巨大，其发展潜力也依然存在。根据链家研究院2017年发布的《租赁市场系列研究报告》显示，2017年我国共有1.6亿租赁人口，若按照三口之家来初步估算，租房群体需要0.53亿套左右的租赁房屋，而租赁房屋仅约有4600万套，供需缺口明显。

改变散租为主的供应主体

租赁市场的发展也引出了一系列问题。比如长租公寓方面政策配套不明晰，管理缺乏明确法律法规依据。还有“买卖不破租赁”问题如何在新的环境下有所保障；租赁市场如何管理合租、“N+1”(所谓N+1，是指将房屋中面积较大的客厅、起居室改造后，作为一间房单独出租使用。)租赁等问题。这些行业痛点在今年也引起了两会代表、委员们的讨论。其中最受关注的仍然是如何对租赁市场进行有效管理的问题。

有业内人士认为，个人出租者与机构出租者相比，不论是服务质量还是稳定性上，都相去甚远，导致了租赁体验差、频繁搬家、租客权益无保证、政府监管困难等问题。解决这些问题关键还在于改变目前我国以房东散租为主的供应主体，引导专业机构成为重要运营主体。给予机构财政支持及税收优惠等政策鼓励；同时，在管理方面，明确租赁机构经营租赁业务的范畴，并予以备案或审批流程管理及服务支持。

而姚劲波也给出了具体的数据：“美国、日本等发达国家，租房人口比例超过30%，租赁市场合理运营经验丰富，机构出租者在租赁市场中占比为25%-30%。而目前我国机构出租者的占比仅超1%，以居民个人房屋出租为主。”

信息化技术在租赁市场的管理中将占据较大比重。有业内人士指出：“互联网运维管理、大数据信息化建设使得租赁系统可用于政府监督管理及公安系统打造征信体系。”

回报周期超5年企业盼政策扶持

对于目前大量资金、企业进入的长租公寓模式，同样也存在着市场层面难以解决的行业痛点。有部分长租公寓的经营者表示：“目前，租赁行业在国家政策的大力扶植下虽然发展得很快，但是有些问题还需要政府政策层面的推进和支持。”

据了解，长租公寓在运营过程中存在轻资产和重资产两种运营模式。轻资产模式依靠整租物业，进行统一装修、管理进行出租。而重资产模式则是由物业的持有者自己进行运营。然而无论哪种模式，其前期投入的资金量都非常大。新派公寓CEO王戈宏就向记者表示，长租公寓的回报周期往往需要5年以上，导致很多机构一方面缺乏投资动力，另一方面缺乏可持续性。“因此企业希望得到来自政府的支持。除了REITs等房地产证券化之外，还希望政府能够给出更多的支持政策和补贴方案，促进专业租赁机构发展。”

而中经联盟秘书长陈云峰也表示：“长租公寓需要政策扶植，特别是REITs的支撑，企业才有盈利的机会，这一过程需要2-3年。”值得注意的是，类REITs产品和专项公司债等融资渠道的拓宽，正打破长租公寓的资金掣肘。2017年年末，各种背景企业的REITs类产品试验性推出。不过他也指出，目前我国针对信托基金交易的二级市场尚未成形，因此相关法律法规的完善和二级市场的搭建极为迫切。

法规不统一“灰色地带”待消除

有租赁从业者指出，除了政策的支持之外，他们需要的还有相关法律法规的明确与统一。比如关于“N+1”、合租等方面，相关政策法规未明确的城市，执法机构可能存在多重执法，导致专业租赁机构合规运营的合租产品和N+1产品被混为黑中介的群租产品，遭受共同打击。使得一部分城市精英因无房可住而人才流失；也使一部分合租需求转到地下，给黑中介哄抬房价、违规运营有可乘之机，给市场安全管理造成潜在危机。

“这些问题是因为规章制度的建设没跟上市场变化的步伐所产生的。”一位业内人士向记者指出，“无论是整租还是散租，租赁行业从业者经常遇到的问题是在诸如工商、消防、税务、建筑施工、从业资格等方面没有一个完善、明确的规范。因为没有明确规范参照，意味着我们一直在灰色地带摸索，造成公寓市场活力比较低。”

“比如在消防方面，现在通常按照酒店标准做长租公寓的消防，成本高昂。但由于没有一个明确标准，依然存在被整改甚至查封的可能性。”王戈宏也向记者透露，“而在工商方面，公寓运营没有专门的名录，各地政策也不统一。有的企业以生活服务供应商来进行注册，有的企业以酒店运营，甚至是以企业管理进行工商注册。”

业内人士建议，在全国范围内明确专业租赁机构提供的合租产品合法化，保护合租客人的权益。“在租赁市场上，需求是客观存在的，政策的引导可以在三个方面体现，”姚劲波也指出，一是因城制宜对合租本身进行规范；二是对于合租类房源有清晰备案，并对合租的安全隐患进行重点排查；三是引导品牌长租公寓类中增加合租房源供给量。