4月22日，海南将限购区域扩围至全省，这对于外地购房者占比近八成的海南房地产市场来说，无疑是一颗“炸弹”。有业内人士说，海南楼市将进入速冻模式，潜在交易量将大幅下降。但相反，这势必又是一件好事，过去多年来，海南被房地产“绑架”，投资客涌入，量价飙涨，部分生态环境在地产开发中遭到破坏。随着全面限购的实施与住房供应结构的调整，将有助于海南房地产市场回归到居住属性，有效去除泡沫，建立真正意义上的国际旅游岛。

新政终结“疯狂”的楼市

日前，在海南建省办经济特区30周年大会上，中央决定支持海南全岛建设自由贸易试验区。一时间，海南楼市放飞自我，买房资金从四面八方涌入，部分项目连夜开盘。自贸区确立之初，就有业内人士指出，这个政策对产业是利好，有助于地方降低对于房地产的依赖，但房地产政策加码的可能性很大。

果不其然，此后10天里，海南连发两项重磅调控“炸弹”，4月16日，海南政府发布通知打击恶意炒作、哄抬房价的行为，4月22日再次发布通知，实施全域限购。更重要的是，严禁补缴社保、个税。在限贷层面，外地人首付比例不低于70%。在限售层面，外地人购房满5年后方可转让。在限价层面，商品住宅价格备案后，6个月内不得调价；在限供层面，大幅减少直至停止供应外销商品住宅项目用地；还有此前的限建，全面停止审批100㎡以下小户型。

对此，中国房地产经理人联盟秘书长陈 云峰表示，这意味着外来资金在数年内几乎无法进入海南楼市，而前几年流入海南楼市的数千亿买房资金也将面临着被‘关’在岛内的局面。易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，此次调控严厉性超乎市场预期，海南市场降温是必然的，潜在购房需求将大幅度减少。

限购符合国际贸易自由岛的发展方向

此轮调控，海南政府更是以“壮士断腕”的决心去整治，效果堪比“炸弹”。一位已经在海南澄迈购房并定居的北京籍人士告诉记者，全域限购的政策出来后，来购房人立马少了很多。有当地开发商人士表示，已经有部分同行在压缩海南的业务线，包括开发商、中介等等。

在“堵”漏洞的同时，海南调控也在“疏”通、优化供应结构，去除投机性产品，增加宜居宜住型产品。4月22日调控内容还显示，海南完善住房供应体系，增加共有产权住房、限售商品住房，并大力发展住房租赁市场。此前的调控中，海南在户型上已经设限，全面停建100㎡以下住宅产品、停止审批产权式酒店等政策的出台，住宅实行全装修。

背后的主要原因是，长期以来，海南房产以旅游投资为主，而中小户型总价低、去化快，恰好符合投资人快进快出的投资节奏。链家旅居研究院数据显示，在2017年，海口成交的100㎡以下户型占比约为55%，澄迈占比约为93%，文昌成交的80㎡以下户型占比约为78%，陵水成交的一居室小户型占比接近一半。

业内人士表示，“小户时代”“毛坯时代”终结，以产权式酒店为主的小户型投资手段也被从根遏制。以往的依靠低总价高性价比走量的高周转模式成为过去，客户需求也随之提升，海南房地产提质时代即将来临。

事实上，此轮调控对于真正长期居住在海南的人来说，既无太大影响，但意义也很重大。

中国房地产协会商业和旅游地产专业委员会秘书长蔡云表示，此项调控措施，使海南房地产向基础设施、产业发展、民生需求去实现产品升级换代，向着符合国际贸易自由岛的大的发展方向推进。

■ 影响

云南、广西承接海南外溢需求

海南全域限购，使部分旅居需求转移到了云南，且一波营销、中介等开发商从业人士也选择转战云南。

西南市场异军突起

一说起旅游城市，大家第一印象肯定是海南，实际上，同样作为旅游大省的云南，包括西双版纳等地的楼市这些年来一直受到外地购房者的青睐。一位云南当地的开发商人士表示，此次海南全境限购，人群外溢到了西双版纳，因为这里的气候与海南最像，且有泛亚高铁利好。据其透露，过去一年来，西双版纳的房价有约30%的涨幅。

此外，云南的普洱、腾冲、大理、昆明，以及广西等旅游地产市场都有受益。“事实上，云南旅游地产市场的变化，从2017年初开始比较明显。首先是热点城市限购导致的需求外溢，再加上云南文旅价值的凸显，外地客户在云南旅游城市比例提高。”

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，广西的北部湾显然是最大的利好，尤其是湛江、北海、防城港、钦州等地区，接下来楼市会有升温的可能，这也是所谓需求外溢的现象。

有市场数据显示，在西双版纳、腾冲、大理的文旅项目中，外地客户购房比例高达90%，昆明及周边的呈贡等城市新区以外地投资客户比例高达60%。外地客户购买比例，以华北比例最大，占整体的50%，还有向河南、陕西、山东、成都、重庆等等。

性价比较高，未来或调控收紧

近日，绿城中国以代建的方式首次进入西双版纳，事实上，云南的旅居市场机会与潜力早已被开发商挖掘，比如保利、碧桂园、平安、雅居乐、红星等开发商均进驻西双版纳；雅居乐、恒大、宝能、碧桂园、清华启迪等也进驻腾冲；万科进驻抚仙湖。

雅居乐云南区域营销总监和全表示，海南中介从2017年开始逐渐布局云南文旅地产，比如链家等品牌企业已经进驻昆明及西双版纳。2018年开始，德佑、民兵团等企业均开始布局云南。随着海南地产退潮，后期还会增加。

在产品层面，和全透露与海南相比，云南产品比较注重性价比，户型适中。海南外溢客户，总价接受力比较低，因此价格敏感，云南市场洋房面积主要以70-85平米二房，以及90-120平米的三房为主。畅销别墅均控制在200平米以内的小别墅，总价400万以内。

但严跃进指出，要警惕此类市场需求规模好或者交易价格上升的城市，实际上都会面临调控收紧的可能。

从目前来看，云南、广西等城市，房价相比海南有优势。对于定期居住的人群，中小户型更为合适，不会沉淀太多资金成本，购房压力也会小很多。