广州中原研究发展部监测阳光家缘数据显示，2018年上半年，广州市（不含南沙、从化）二手住宅中介网签42024宗，环比微跌0.3%，同比去年大幅下滑36.1%。自2017年3月两轮调控政策落地后，市场迎来新一轮的调控期，二手楼市迅速降温。2018年，市场需求回归理性，成交表现平稳。价格方面，2018年上半年二手住宅网签均价保持上扬态势，网签均价为25198元/平方米，环比上升10.1%，同比去年同期上涨10.6%。

一手缺货 回流二手增多

据广州中原研究发展部监测，上半年，一手住宅供应仅358.07万平方米，供应量创近五年以来新低。加上开发商开盘、推货积极程度相对较低，部分开发商选择等待区域“标杆价项目”入市和大湾区规划出台后，看市场反响情况，再针对其定价作出调整。因此，部分一手成交热点片区所剩货量略显不足，促使不少置业者转移至二手市场。

2018年上半年，广州信贷环境收紧，房贷利率整体呈现持续上升趋势。据监测，截至6月中旬，广州二套房平均贷款利率已达5.91%，首套房的平均贷款利率亦上升至5.68%。在这样的大背景下，房地产投资投机行为进一步被压缩，投资成本进一步增加，不少投资客慢慢地淡出市场。据广州中原成交数据显示，2018年上半年，投资需求成交占比仅为6.2%。

200万元以下房源成交大减

据广州中原研究发展部监测发现，2018年上半年，总价段为200万元以下的房源成交大减，成交占比仅为37%，环比大幅下滑15%，同比去年同期净减17%，创历史以来新低。而300-500万元的房源成交占比为22%，环比净增4%。广州中原研究发展部认为，低价盘源成交明显减少主要有两方面原因：一方面，二手楼价飙涨，部分低价房源总价逐渐脱离200万行列。另一方面，市场上刚需低价盘源稀缺，同时议价空间较小，以致上半年200万以下房源成交占比大幅下滑。

三房房源成交占比有显著提升，而一房的刚需户型成交略显乏力。广州中原研究发展部认为，踏入2018年以来，广州政策环境相对稳定，部分有“以小换大”置业需求的改善型客户观望情绪减缓，原本推迟置业的购房者逐步着手入市，以至于三房房源成交活跃。

根据阳光家缘二手住宅网签数据显示，天河、海珠上半年分别成交4135套、4505套，同比去年同期跌幅超四成。广州中原研究发展部分析认为，天河、海珠两区因价格逐渐高企，不少客户逐渐转移到价格相对低洼的番禺、增城等外围区域，尤其是刚需购房者。

此外，黄埔区凭借“次新房”以及广州科学城企业员工的带动，市场需求仍然活跃。2018年上半年，黄埔共成交1728宗，跌幅为广州各区中最低。广州市核心五区除天河区外，成交占比均有不用程度的下滑，置业需求逐步外溢至增城。2018年上半年，增城区二手住宅成交占比高达19.4%，创历史新高。