又一家企业试水长租市场。6月6日，华润置地官方宣布，公司正式推出长租公寓品牌“有巢”，预计将在23个城市开设4万间，并且进驻一二线城市。在此之前，长租市场已有龙湖冠寓、万科泊寓等50多家房企的品牌项目进入。

上帝给你关了一扇门，必然为你开启一扇窗。在住宅市场融资渠道收紧，调控从严的政策背景下，企业债务违约频现，亟待转型寻求增长点的风口，5月28日，保监会公布险资准入长租市场，并详细列出了五种投资渠道。从表面上看，这给试水长租市场的房企带来了绿洲，未涉足长租市场领域的房企打下了一针强心剂。

然而，关门、开窗背后，长租市场盈利模式仍有待解决，租赁市场规模能否建立、企业的利润几何、险企的回报收益是否覆盖成本等等，房企前仆后继，涉足长租市场，以及险资准入长租市场背后，交织着多个确定和不确定、宏大而复杂的命题。

关一扇门 开一扇窗户

十九大以来，中央提出“房子是用来住的不是用来炒的”定位。因为，只有让房子真正有人住了，才能起到带动房地产产业链上下游的作用。多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度应运而生。

雷厉风行的监管下，房企融资多条渠道如银行贷款、债券融资、信托资金、境外发债等逐步收紧。有多家机构因“资金违规流入房地产市场”领下罚单。

作为资金密集型企业，融资渠道受限使得房企宛在寒冬。在寻找新增长点的同时，借由租购并举的大潮，地产商和各路资本也纷纷进入租赁住房领域，其中不乏一些房企巨头如万科、碧桂园、龙湖、中骏、保利。据不完全统计，截至4月，已有超过50家房企试水长租公寓。

另一方面，在推动住房租赁市场发展方面，除了规范住房租赁交易服务、搭建交易服务平台，“政府从金融支持、用地保障、增加房源投入市场等方面，推出各类举措，促进住房租赁市场发展”，湖北房地产经济学会常务理事李国政说。

武汉市房管局日前公布第三批29家住房租赁试点企业和9个住房租赁试点项目名单。按照武汉市出台的住房租赁市场扶持政策，试点企业和项目将在金融信贷及税费等方面享受到多项优惠政策。

深圳于6月5日发布租购并举新规提到，自2018年起，在新增居住用地中，确保人才住房、安居型商品房和公共租赁住房用地比例不低于60%，同时在新出让居住用地中提高“只租不售”用地比例。

成都市第二批1200套国有租赁住房已集中上市。截至4月24日，已有1100余套房源竞价成功。这些房源都由第三方评估公司进行评估，确定起拍价，目前竞价成功的房源，实际成交价格基本略低于市场价。

这之中尤其让企业为之一振的消息是，保监会于5月28日发布的《关于保险资金参与长租市场有关事项的通知》，保险公司通过直接投资，保险资产管理机构通过发起设立债权投资计划、股权投资计划、资产支持计划、保险私募基金参与长租市场。

这意味着，长租项目作为保险资金投资范畴的口子已经打开。“险资是保险资金运作的重要引导方向，其准入长租市场不仅能够给租赁行业带来资金来源，还使得险资积极参与租赁市场的改革”，易居研究院智库中心研究总监严跃进表示。

新城控股高级副总裁欧阳捷认为，险资进入租赁住房市场提供了新的融资渠道，同时提供了相对廉价的资金，这对于资金投入额度大、占用时间长的租赁住宅开发运营企业来说，是非常解渴的，同时对于寻求长期安全、稳定收益的险资来说，也是极为匹配的。

甲之蜜糖 乙之砒霜

在一大波政策红利下，亦如思源地产市场发展部副总经理、首席分析师郭毅所说“险资和长租市场因在各方面匹配度极高而一拍即合”，但“如果租房市场和购房市场一直有差异，即便引入险资，租赁市场也是很难做大的”，严跃进认为。

先来说租赁市场，其现状是，住宅的租售比不足1%，银行贷款利率是5%。长江证券一份报告指出，中国一线城市的租金回报率大多只有1.5%，而企业的资金成本大多都在5%以上，这意味着短期来看大多企业都不赚钱。

早就试水长租市场的万科、龙湖等知名房企对盈利困难毫不讳言。万科郁亮曾在公开场合表示，长租公寓所产生的利润在年报里几乎可以不计，而龙湖方面甚至做好了打三年不盈利的持久战。

5月17日，世联行表示，长租公寓预计盈利时间为第五年。据此前披露的年报显示，2017年，世联行资产服务业务实现营业收入8.49亿元，营业成本为10.3亿元，毛利率为-21.64%。

既然长租市场不盈利，为何企业前赴后继涉足其中呢？除了想寻求融资渠道外，主动进入的房企是为了试水和占位，因为大城市才有租赁住房市场。被动进入租赁住房市场的房企，“主要原因是受限于土地性质或规划要求只能做租赁住宅”，欧阳捷认为。

“而其市场容量终归会见顶的，如果不在市场容量见顶之前占位，未来可能就没有机会从事租赁住宅的长期运营管理”，欧阳捷表示。

如此背景下，再来说险资的准入，“如果租赁市场建立不起来，即便险资进入，长租市场回报率也提高不了，不会进入长租市场，因为买房需求远大于租房市场”，听到险资准入长租市场的消息，作为中银国际的决策者，中银国际首席经济学家曹远征立场依旧坚定。

一家资管公司负责人在犹豫观望，他认为，“收益是长租市场面临的最大问题，不能覆盖其成本”。

尽管绿地在2017年就将长租公寓作为公司战略，但迄今为止，也仅仅只有雄安地区稍有试水，且至今为止并未进行真正入市。就险资准入长租市场一事询问绿地方面，是否借此利好政策扩大长租市场份额，相关人士回应称暂时没动向。

不过，乙之砒霜，甲之蜜糖。对于险资来说，租赁住房市场投资非常契合其资金利用的长期性、稳定性属性，哪怕收益略低一些也是可以接受的。

一位不愿具名的某险企负责人认为，只要找到合适的项目，超过保险资金的成本，有收益就行。至于后续运营操作，“找专业的公司专业的人士来操作就行”。并且，上述资管负责人亦承认：“大的方向是对的，政策也鼓励”。

值得注意的是，就在保监会发布通知后的6月9日，朗诗绿色集团有限公司与平安不动产有限公司共同合作运营的上海森兰项目，引入险资，成为险资投资长租公寓的首单。

此外，据相关媒体报道，魔方公寓的D轮融资中，有可能会出现险资的身影，具体是哪家企业，并未明细。发布会将于本周举行。

作为房企决策者，阳光100副总裁范小冲认为，不同于基金、信托的高风险，银行的严苛规定，险资不追求暴利，与长租市场稳定、长期的回报周期十分吻合。企业通过险资融资成本低，是很乐意引进险资的。

盈利困局如何破

所有的观望、犹豫、迟疑、笃定，殊途同归：长租市场盈利困局如何破。这是一个现实而严峻的命题。

针对租赁市场的建立问题，“要在租售同权方面有突破。如果做相同了，那么这个时候其实租赁市场也有各类新的机会，类似教育权等落实，那么将会带来较好的市场机会”，严跃进如是说。

西南证券董事张刚认为，企业应着重注意地段，是否是大城市项目、有较好租金收入、产权清晰、不改租赁属性、投资环节清晰，这样才有利于租赁业务的稳定。

“企业不应只看重这一两年的回报率，应更看重长远的发展，可以利用险资撬动长租市场实现规模化。在规模化运营的情况下，衍生出更多的商业模式，服务于租赁人群”，郭毅说。

“长租公寓就是孵化器”，李国政亦认为，企业可利用长租市场的长尾效应，聚集客户资源去搭建其它平台，开发增值业务，比如洗衣店，商圈；通过平台发理财产品，保险等产品。

实际上，受长租公寓盈利困扰的万科，就试图将触角从长租公寓延伸至其它业态。深圳万科自去年底开启“万村计划”，进行城中村综合整治业务，即万科将租金相对廉价的城中村“农民房”统租后进行改造，引进长租公寓、社区商业、社区教育、产业办公等业态进行综合运营。

6月初，中国网地产实地考察了深圳万村率先改造的城中村的两栋楼。据了解，万村业务采取合伙人制调动管理人员的积极性和责任心，公司和村民谈下十几年租约，投入每平米两三千元资金改造装修老房子再出租。改造好的公寓生活配套齐全、房间舒适，每套月租金2500元左右。目前，深圳有1800 个自然村，1300多个需要改造，万科首期目标改造100个村子。

此外，值得一提的是，5月29日，碧桂园宣布，碧桂园服务股份预期于6月19日上午9时在香港联交所开始买卖。从资本方面而言，物业上市就意味着规模经济。“长租公寓由物业管理，将来很大可能性物业就是企业自己的，这对企业抢占长租市场，无疑能起到助推作用”，李国政如是说。

据不完全统计，迄今为止，共有61家物业企业在新三板挂牌上市，7家企业在香港上市已经上市。中海、绿城、保利等物业已经上市。万科物业虽仍未有具体上市时间表，但其市场化运作早在2015年便已开始。而鸿坤物业的业务范畴在2015年就含有长租公寓板块。

更为重要的一点是，在住宅租赁政策的推动下，租赁住房REITs的获批通过，住房租赁市场得到进一步发展，与金融市场衔接的越来越紧密。在朗诗绿色引进险资的上海森兰项目中，在谈及后续险资退出的多种可能途径时，除却股权出售或者打包成资产包出售之外，朗诗绿色集团董事长田明就提到一项，“还可以通过REITs退出”。

就在截稿之日，6月11日，万科企业股份有限公司发布公告称，证监会核准公司向合格投资者公开发行面值总额不超过80亿元的公司债券。该债券为住房租赁专项公司债。

对政府而言，有业内人士指出，应当努力营造公平竞争的环境，使得长租市场参与各方获得合理回报，而不是国家队与民间资本苦乐不均，最终导致长租市场发展进程受阻，甚至无功而返。