“国之重器，企业担当”，顶着央企金字招牌、长袖善舞的地产大哥华侨城（000069.SZ），在地产市长段先念主政四年后，正陷入战略转型前所未有的经营困境和违规爆发低谷期。

　　“旅游+地产”是华侨城的传统优势领域，近年在各地“跑马圈地”，投资总额近万亿，布局50个城市。长江商报记者梳理华侨城近年业绩发现，依托文旅产业的优势，销售额在逐年增长。特别是2016年和2017年，这两年销售总额超过两百亿，实现近十年来最好业绩，但其在全国房企的排名却难掩下滑的失意，从2009年的18名滑落到2017年的第84名。

　　同时，华侨城A发布的2017年年报显示，公司全年实现营业收入423.4亿，同比增长19.3%，实现归属于上市公司股东净利润86.4亿，同比增长25.5%，两项指标均创下历史新高。但经营活动产生的现金流量净额为-77亿，同比下降274.85%。

　　华侨城战略转型过程中遇到哪些问题？“野性”扩张背后又蕴藏哪些危机？针对上述系列问题，长江商报致电华侨城，但截止发稿前没有得到回复。

　　长江商报记者统计显示，2017年8月-11月期间，华侨城抛售了近200亿优质资产。

　　中国城市房地产研究院院长谢逸枫对长江商报记者表示，这与华侨城企业经营水平低下，持续经营不善密切相关。在对文旅产业“跑马圈地”的战略布局以及持续不断的大额投资项目，给华侨城带来了沉重的资金压力。而文旅产业一般投资规模大、成本回收周期长，虽然投资资金未必需要短期内到账，但仍让华侨城资金承压。

　　审计署正核查华侨城财务、廉政违规问题

　　近日，在国家审计署针对35户央企2016年度财务收支报告进行审计后，华侨城被查出3个大项共计17处具体问题，涉及财务管理、经营管理以及廉政作风等方面。

　　长江商报记者梳理发现，涉及问题基本上与工程违规转包、招标事项有关。其中，所属深圳华侨城房地产有限公司等29家企业，2016年未经公开招标确定施工单位和工程类物资采购供应商，涉及金额23.33亿元，这也是目前在众多问题中最大的一笔问题金额。

　　在房产和人员的管理上，华侨城集团公司及下属企业所面临的问题也不容小觑。其中，19名高管违规投资同类企业所属成都天府华侨城实业发展有限公司等10家企业，在未经上级公司批准等情况下销售和转让房产，涉及金额5.3亿元；所属企业的19名高管人员违规投资4717.53万元入股同类业务的企业。证监部门目前尚未对此进行调查和处罚。

　　国家审计署发布公告后，华侨城股价在6月下旬曾短暂翻红，随后大幅跳水，创年度新低。

　　谢逸枫认为，华侨城是中国文旅产业的标志性企业，其暴露出的财务、经营、公司治理等方面的问题是否加剧现金流量风险，是否对公司文旅产业的布局产生影响，还需后续进一步关注。 总体上不会影响到华侨城今后发展，目前华侨城的整体布局，产业发展定位清晰，发展形势良好，债务控制得比较合理，人员管理较稳定。

　　他指出，此番华侨城被国家审计署检查并发现多个层面存在问题，暴露了国企改革诸多难点与痛点。例如监督缺失、企业法人治理结构没起到应有的作用、激励机制不合理、国企领导上级任命等，都是在国企改革过程中急需解决的，否则会制约国企改革的进一步深入。

　　旅游综合业务成本占比首次突破50%

　　在投资规模上，华侨城近年来在文旅地产的投资商都是大手笔，少则百亿，多则千亿。

　　比如，2016年，华侨城签约四川三大文化名镇，投资逾千亿元推动新型城镇化项目；2017年4月，计划在“十三五”期间投资2000亿以上开发建设云南旅游文化产业；2017年6月，华侨城集团与西安市政府签署战略合作协议，未来5年将在西安市投资2380亿元建设文旅项目。

　　不完全统计显示，截止目前，华侨城集团在文旅项目的投资总额近万亿，布局50个城市。2017年以来投资的23个项目，投资金额300亿元以上的有12个。

　　基于文旅项目的加速布局与消费升级对旅游行业的带动作用，华侨城的业绩一直较好。2017年，华侨城实现营业收入423.41 亿元，同比增长19.33%，实现净利润93.02 亿元，同比增长27.23%。

　　业绩增长，华侨城旅游板块的带动功不可没，从文旅综合业务来看，2015年营业收入达123.2亿元，占总量38.22%；2016年为160.1亿元，同比增长30%，占总量的45.11%；2017年达185.30亿元，同比增长15.77%，占占总量的43.76%。

　　至此，华侨城旅游综合业务成为与房地产业务并驾齐驱的业务板块，凸显了华侨城对文旅产业的加速布局。

　　而文旅产业的大规模扩张直接带来成本的激增，华侨城集团A股2017年财报显示，公司旅游综合业务成本106.88亿，同比增长12.63%，占总成本比例为50.74%，首次突破50%（同期房地产业务所占比例为49.63%）。

　　全国多个综合旅游项目门票收入减少

　　近日，华侨城发布了《公司债券2018年跟踪评级报告》，披露的公司综合旅游项目运营情况显示，旗下多个综合旅游项目出现了门票收入、接待游客人数下滑、持续经营不善等问题。

　　目前，在华侨城投入运营的七家欢乐谷中，深圳欢乐谷、成都欢乐谷和北京欢乐谷外接待游客人数和门票收入出现负增长。

　　数据显示，入园人数相对减少最多的是北京欢乐谷，北京欢乐谷2017年接待游客341.63万人，同比减少约24万人，门票收入减少1900万元。

　　此外，成都欢乐谷2017年接待游客208.2万人，同比减少约10万人，收入减少近2000万元。深圳欢乐谷2017年接待游客295.55万人，同比减少约5万人，收入减少近2000万元。

　　不过，武汉欢乐谷自2012年开业以来，两大公园共计接待游客超1400万人次，经营状况良好。长江商报记者从武汉欢乐谷了解到，2016年接待游客263 万人次，门票收入2.55亿元，2017 年接待游客276万人次，门票收入2.93亿元 ，2018年1-3月接待游客27.3万人次，门票收入 0.26亿元。

　　除了单体主题公园，华侨城综合旅游项目入园游客和门票收入也不容易乐观。2017年，深圳东部华侨城项目、云南华侨城项目门票收入及接待游客人数均呈现下滑。以云南华侨城为例， 2017年接待游客15.99万人，比2016年减少近4万人，收入减少近400万元。此外，华侨城部分酒店入住率不足50%。

　　砸重金打造的文旅板块为何经营疲软特征愈发凸显？谢逸枫认为，与企业经营水平低下，持续经营不善密切相关。比如，景区内部分游览功能散失，部分服务设施不规范、不达标，标识系统不完善，景区安全存在隐患，环境卫生有待加强和综合管理存在差距。

　　现金流由正转负资金链空前承压

　　在大规模扩张战略下，投资增加，成本激增的背后是对资金的巨大需求。

　　长江商报记者梳理发现，华侨城A是华侨城的上市公司版图中尤为重要的一家。2016年，华侨城A还保有44亿元的经营活动产生的现金流量净额。

　　而根据华侨城年报显示，2017年公司经营活动产生的现金流量净额为-77亿元，同比减少274.85%；投资活动产生的现金流量净额为-93亿元，同比下降25.64%。华侨城在财报中指出，经营活动产生的现金流量下降，是因为公司通过土地招拍挂获取了大量土地，支付了300多亿元的土地价款。

　　此外，对比2016年数据，华侨城集团的资产负债率从2016年的67.12%增长到2017年的69.9%，增加了2.77%。资产负债率达69.9%，超过房地产行业64%和旅游行业36%的负债水平。流动比率从2016年的1.48增长到2017年的1.62，借款的增加导致公司财务费用同比增加72.09% ，达到2017年的15.97亿，这些都增加了华侨城的财务风险。

　　为了缓解周转压力和持续攀升的资产负债率，华侨城卖掉不少优质资产。2017年8月-11月期间，华侨城分2次出手北京丰台地王，变现108.6亿元；11月13日，华侨城亚洲发布公告，公司以13.95亿元出售重庆公司51%股权；11月14日，深康佳以69.8亿元的价格转让康侨佳城项目70%股权。4个月内，华侨城抛售了近200亿优质资产。

　　然而售卖资产并不能完全解决现金流压力。据华侨城公告显示，2018年前5个月，华侨城累计借款余额从637.46亿元上升至891.27亿元，新增借款253.81亿元，在扩张战略下，华侨城未来借款余额有进一步上升的趋势。截至目前，公司累计发行95亿元公司债券用于偿还银行贷款。

　　谢逸枫指出，“跑马圈地”的战略布局以及持续不断的大额投资项目，给华侨城带来了沉重的资金压力。而文旅产业一般投资规模大、成本回收周期长，虽然投资资金未必需要短期内到账，但仍让华侨城资金承压。在大规模扩张下，华侨城现金流为负的情况或将是常态。