今年6月29日，贝壳研究院正式发布《2018年下半年房地产市场展望》，对今年上半年二手房市场表现进行数据分析，并对下半年市场走势做出预判。报告认为，在上半年调控边际效果不断减弱的背景下，下半年楼市政策依然偏紧;今年上半年二手房市场表现分化，下半年市场下行压力略大。

　　我国二手房市场显分化

　　据贝壳研究院发布《2018年下半年房地产市场展望》报告显示，今年上半年，我国房地产市场表面上出现了活跃，活跃主要体现在新房市场。实际上，重点城市的二手房市场活跃程度没有新房那么明显。

　　贝壳研究院首席分析师许小乐分析说，“从链家覆盖重点城市的二手房成交量来看，2017年3月密集调控以来，二手房市场经历了大幅降温—低位企稳—向上修复三个阶段，整体来看市场热度和调控前比并不高，整体处在平稳复苏状态。2018年前5个月二手房成交量环比2017年后5月增加 21.8%，月均水平是2017年3月的一半。”

　　“在严厉的调控之下，我国二手房市场开始走向分化。前期调控比较彻底的上海及经历多轮调控加码的成都市场，处在下行通道中;调控政策相对宽松的城市，市场表现则较为活跃，如重庆、长沙、西安等;调控力度大的城市二手房市场相对平稳，如处在恢复期的北京、天津等。”许小乐强调说。

　　下半年调控政策依然偏紧

　　自“3·17”调控以来，全国范围的新一轮调控拉开序幕。据贝壳研究院统计数据显示，截至目前，全国已经有73个城市出台了135条相关政策。本轮调控的特点是，不仅范围大、频率高，而且在不断加码。

　　贝壳研究院首席分析师许小乐表示，以抑制房价“过快上涨”为导向的调控，从一线、强二线城市向弱二线及部分三四线城市蔓延，且各城各地均采取了“因城施策”。这与以往的调控相比，呈现不同的手段和特点。

　　“当前，市场对于调控的‘抵抗力’逐渐增强，导致调控的边际效果不断减弱;旨在抑制过热需求以及规范房地产市场发展的调控政策，在一定程度上影响了市场供给。随着市场供给的增加，供需才能逐渐达到平衡。”许小乐说，房地产长效机制仍在路上，局部居民杠杆率仍处警戒线边缘，故今年下半年我国楼市调控政策依然偏紧。

　　对于今年下半年房地产市场走势的预测，贝壳研究院发布《2018年下半年房地产市场展望》报告指出，房贷利率将继续当前高位，或仍有可能缓慢上行的可能。加之企业融资将继续受到抑制，棚改货币化支持力度有可能放缓，人才引进等政策短期影响衰减。综上，今年下半年我国二手房市场下行压力略大，总体二手房市场趋稳或略向下。

　　上述报告认为，当前我国房地产市场机会与风险并存。我国即将进入二次城市化阶段，即大城市化+城市圈化，部分二线城市及重点城市周边的三四线城市是未来的机会点。当前社会处于消费升级阶段，追求更好的品质亦是机会点所在。品牌大型房企具有融资等方面的优势，“强者恒强”的马太效应在房企发展中表现得淋漓尽致，并购是此类房企进一步壮大的机会。另外棚改力度趋弱，但部分房企三四线城市拿地热情依旧不减，故这些区域的库存风险值得警惕。