开盘去化不佳，高价地楼盘陆续入市……2018年下半年的济南楼市，一场悬念大戏即将上演。

　　万科翡翠公园开盘去化不足1/3

　　上周末，相信大部分业内人士都了解到万科翡翠公园开盘的情况了，根据业内人士透露的消息，项目首次开盘推出了309套，去化不足100套，项目进入顺销状态。

　　万科翡翠公园项目所在的原机床四厂地块是去年8月份土拍的高价地之一，当时表面楼面价是9041元/平米，加上须配建75187平方米储备性安置房的捆绑要求，预计实际楼面价达到了15000元/平米，相信现在如果让开发商去用这个价格拿地，会吓退一大半竞争者。

　　万科翡翠公园开盘的价格在25000元/平米左右，虽然附带了精装，但相信还是超出了很多购房者心理承受范围。要知道，热门区域CBD的绿地IFC项目一开始销售的价格也不过两万四五，号称万科高端精装标准的海晏门的精装房，现在的价格也不过27000元/平米。

　　不过，万科翡翠公园也符合万科楼盘的一贯风格，像海晏门、金域华府等项目，由于价格偏高等原因，也基本处于顺销状态，仅从一个楼盘的开盘情况，并不能对楼市的走向下定论。

　　回笼资金，房企开始收缩战线自保

　　一个不争的事实是，从全国的房企发展走势来看，还是有那么点“凉凉”的意思的。

　　6月底以来，地产行业刚遭遇了今年以来最精准的一波政策打击，棚改政策调整、房企海外债新政、30城开展市场乱象治理行动，多重利空叠加，地产股遭遇资本市场的恐慌性抛售，A股地产板块市值蒸发超过5000亿元。在股价暴跌过后，上述房企种种抢收、备粮的举动，更是印证了资本市场的担忧。

　　6月底，来自业内的消息指出，泰禾正以18%的年利率向员工进行高息融资，相关产品100万元起购。虽然泰禾随后在互动平台中澄清，但现实是截至7月2日，泰禾投资累计质押的股份数约为6.05亿股，占所持股份的比例高达99.24%，占泰禾集团总股本48.60%。证券公司的说法是，如果控股股东的质押比例过高，则很有可能是因为其穷尽了其余的融资方式。

　　7月2日，绿城中国在内部发布了《关于全面加强内源性现金流管理的通知》，着重强调全力加快销售去化、全面加速回笼资金、控制支付节奏。

　　7月3日，一则关于“碧桂园叫停在三四五线城市全覆盖战略”的传闻流出，指碧桂园数个区域的多个合作项目已经或者进行退出。

　　就目前的环境来说，没有几家房企有勇气表示出对后市的十足信心。

　　行业已经到了峰值时代，预期正在降低，市场也开始降温了。

　　开发商会也许会坚守价格底线，但不排除主动降价的区域出现

　　一成首付、抵账房处理、特价房源……6月底，相信大家都看到部分驻济房企为冲刺业绩采取的促销手段了。

　　那么，下半年，房企又将如何运作，才能保证今年的业绩底线?

　　业内人士分析，预计2018年三季度，出于回款目标压力、资金兑付压力与资本市场“借新还旧”渠道收紧等因素，更多房企可能会放弃自己的价格“底线”，甚至会有企业因为资金兑付压力而主动降价。

　　根据目前的市场风声，我们来做一个大胆的猜测，预计下半年会有更多的房企采取团购房、特价房等手段，加速房源的消化，另外，不排除部分在售的精装楼盘转向毛坯房的销售方式，以价换量。