房屋本身维修将有规可循 但维修基金难以动用或没有维修基金难题待解

被纳入2017年广州市城市更新计划后，过去1年，天河区德欣小区通过微改造，颜值大升级。广州日报全媒体记者庄小龙 摄（资料图）

小区老了之破题篇 

记者了解到，对于家内的老化，在刚刚到来的7月份，全省已开始执行统一的商品住宅使用说明书和商品住宅质量保证书（简称“两书”），未来这些问题将得到缓解；而对于家外、小区内的问题，要想重焕新颜却并不容易，虽然目前有启动公共维修基金的机制，然而要想达到决策门槛却异常艰难。

关键词：室内维修

规定解析：

全省统一“两书” 保修期限看得见

未来再出现类似天河区王先生遭遇的“天花掉落不知找谁”“管线维修不知走向”等问题，或将得到解决。

7月1日，广东已在全省执行统一的商品住宅使用说明书和商品住宅质量保证书。广东省住房和城乡建设厅要求，各房地产开发企业应在售楼地点醒目位置公示“两书”示范文本。在商品住宅交付使用时，开发商必须向购买人提供“两书”，并对“两书”发放情况做好统计、归档、备案等工作。对不按规定要求提供“两书”的房地产开发企业，要依法依规严肃予以查处。

记者发现，新版《广东省商品住宅质量保证书》规定了各项房屋内保修范围与保修期限，同时规定商品住宅质量保修期自开发建设单位将竣工验收合格的住宅交付用户使用之日起计算，保修期不应低于国家规定的期限。

如地基和主体结构的最低保修期为设计文件规定的正常合理使用寿命，保修期内如因设计或施工的原因，造成建筑物的地基下陷、开裂、倾斜及主体结构构件开裂、变形、破损、超出国家设计规范的规定值时，建设单位将无偿修复并满足有关规范及标准。

此外，屋面防水，墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏，保温工程最低保修期为5年，经业主报修后，建设单位需在3日内进行答复，并无偿进行维修；装修工程，室内智能化系统，电气系统、给排水管道、设备安装最低保修期为2年；墙面、顶棚抹灰层脱落，地面空鼓开裂、大面积起砂，门窗翘裂、五金件损坏，卫生洁具的最低保修期为1年；灯具、电器开关最低保修期为6个月；管道堵塞最低保修期为2个月；而白蚁防治的最低保修期为15年。在接到业主报修后，建设单位需在24小时至3日内进行答复。

实操解析：

保修期内有人管 “过保”自修有说明

值得注意的是，《广东省商品住宅质量保证书》中对保修单位还进行了明确，其中本房地产开发企业作为商品房质量第一责任人，按照商品住宅质量保证书和商品房买卖合同的约定，承担商品房保修责任。同时，为方便业主保修，房地产开发企业可以委托其他公司对该商品住宅进行保修，但需注明公司名称。

在保修期内，房屋使用人在正常使用本商品住宅发现房屋出现质量缺陷时，应及时向保修公司报修，保修公司免费承担保修责任。在接到用户报修后，保修公司将及时到现场核查情况，并在维修处理时限内答复修复时间。除经鉴定需要较长时间外,保修公司将于7天内完成修复，并经业主或鉴定机构签署验收合格书；未按规定时限进行维修或逾期未完成维修工作的,业主可自行委托进行质量鉴定和质量维修,鉴定费、维修费用由保修公司承担。

另外，业主担心房屋老化后不熟悉房屋管网布设情况的问题也将得到解决。在《广东省商品住宅使用说明书》中，不仅列明了建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、质量保修受理单位及前期物业单位的单位名称、法人代表和联系方式，还注明了房屋的具体情况、使用说明和注意事项服务，同时明确贴出了本套商品住宅建筑主体结构位置平面图、给排水布置示意图、电气线路布置示意图及管道燃气线路布置示意图。

“两书”按套发放，一式两份，购买人、房地产开发企业或其委托的物业服务企业等保修单位各持一份。不过，对于已经过了保修期的业主而言，室内设备老化后的修复将由个人自掏腰包了。

关键词：维修基金

规定解析：

属于业主共有

专保共用设施

另外，在许多情况下，小区共用部分和共用设备设施出现老化需要维修时，还会用到专项维修基金。住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家规定交存住宅专项维修资金。住宅专项维修资金实行专户存储、专款专用、业主决策、政府监督的原则。住宅专项维修资金专户以物业管理区域为单位设账，并按房屋户门号设分户账；未划定物业管理区域的，以幢为单位设账，按房屋户门号设分户账。

住宅专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。而共用部位，是指属于业主共有共用的房屋主体承重结构部位(包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋面等)、走廊通道、楼梯间、电梯井、物业服务用房，以及房屋外墙面等。共用设施设备，则是指物业区域内供排水管道、水箱、加压水泵、电梯、天线、照明设施、供电线路、煤气(天然气)管道、消防设施、沟渠、池、井、公益性文体等设施设备。

征收难题：

没有维修基金

征收可就难了

如果没有专项维修基金，小区的设施设备出了问题的时候，只能向业主收取费用来维修，但是物业管理企业都认为，“这笔钱不好收”。

第一，在没有专项维修基金的情况下，向业主征收维修经费，必须做到100%业主交费。“因为业主交费金额，是根据维修所需价格按照面积，平均分摊到每位业主身上的。如果有一位业主不交钱，就达不到这一要求，而且对其他业主也不公平。”

第二，专项维修基金，都是业主根据政府的要求交的，业主交这笔钱的时候都比较放心。但是如果这笔钱由物业管理企业来收，业主就不一定那么配合，毕竟物业的公信力不如政府。

第三，修理或更换小区公共设施设备的费用，并不是一笔小数目，平均到业主头上的金额，也是根据所需金额和涉及业主人数，可大可小，小则几十元，大则几百元。“专项维修基金，基本上都是几千元。这笔钱在买房的时候交，不觉得多，要是住进来几年，物业管理公司找业主收，不管是金额上，还是情绪上，业主都不是那么容易接受。”

实操解析：

问题悬而难决 决策并不容易

动用专项维修基金，决策是一道难关。按照《广东省物业管理条例》规定，业主大会决定筹集和使用专项维修资金、改建或者重建建筑物及其附属设施的，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。

在上一篇报道中，不少小区的业主正是受此限制而无法开展修复。如小区电梯老化、排水管道老化等。番禺某小区业委会主任李先生告诉记者，小区共有3000多户，使用十多年来各种设备设施老化严重，尤其是消防设施的问题。“每次消防部门过来检查都说消防隐患严重，其实我们自己也知道，很多时候这些消防器材都是摆设，有些甚至连摆设都不是了。”记者在该小区走访发现，该小区每栋楼的每一层都配备了消防箱，然而里面不少水管已经生锈卡死，水枪、水带都已丢失。“一旦发生火情，后果不堪设想。”

然而，要想动员业主们同意启用专项维修基金进行维修却非常困难。“以门禁系统为例吧，我们小区1~3期现在使用的门禁系统还是十多年前的，随着使用年限过长，不少门禁和门铃都出现了损坏，更要命的是，现在这些门禁系统因为没有可视功能，已经不再生产，想去买都买不到。”李先生称，当时业委会拟定了一个方案，将门禁系统全部升级为最新的可视化设备，由业委会出资购买楼下装备，再由各户业主自掏腰包安装家里的应答装置部分，平均每户约一百多元，但许多业主却并不同意。“他们认为自己家的门禁系统没坏，凭什么要换？没办法，这件事就一直拖了下来。”李先生介绍，后来陆续有一些可视化门禁公司提出免费安装，但随着业主们质疑门禁系统的广告收益分成及网络信号太差而不了了之。

“其实网络信号差也是一个头疼的问题，我们一度安装了信号基站解决三、四两期的通信信号弱的问题，结果还没通电就被业主们投诉了。其实基站的辐射值是安全的，但就是有反对的声音，一直到现在我们的信号都不好。”他说。

关键词：小区设施

规定解析： 聘用物业公司 说清管理责任

家外、小区内的设备设施出现老化该怎么办呢？这要分成几种情况。在《广东省物业管理条例》中，明确规定了小区设施的维护责任，其中物业保修期内发生的维修费用，由建设单位承担，不得从住宅专项维修资金中列支。而物业管理区域内依法应当由供水、供电、供气、通讯、有线电视等单位承担的相关管线和设施设备的维修、养护费用，也不得从住宅专项维修资金中列支。而在选聘或续聘物业服务企业并签订物业服务合同时，物业服务合同应当对物业管理范围、物业管理服务事项、服务标准、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业服务用房的使用、共用部位和共用设施设备的管理使用、合同期限、物业服务企业的退出、资料的移交、违约责任等内容进行约定。

实操解析： 究竟谁该负责 细分实际情况

在发生设备设施老化时，需根据上述几种情形确认究竟是谁的责任。对于小区护栏等设施的损坏，广东旭瑞律师事务所律师陈伟杰认为，如果是约定由物业管理企业维修的，应当由物管进行维修。若物管管理不当，对损坏存在过错的，就得承担相应的赔偿责任。但对于设备疑似年久失修而业主无法出具证据的情况下，将推定为自然损耗。

《广东省物业管理条例》还明确规定了物业管理区域内禁止下列行为:(一)损坏或者擅自变动房屋承重结构、主体结构；(二)违反法律法规以及管理规约，改变房屋用途，将住宅改变为经营性用房；(三)将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房，或者将卫生间改在下层住户的卧室、起居室(厅)、书房和厨房的上方；(四)破坏或者擅自改变房屋外观；(五)违法搭建建筑物、构筑物；(六)损坏或者擅自占用、改建物业共用部位；(七)损坏或者擅自占用、移装共用设施设备；(八)损毁树木、园林；(九)存放不符合安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性等危险性物品，存放、铺设超负荷物品；(十)乱丢垃圾，高空抛物；(十一)发出超过规定标准的噪声或者影响邻居采光、通风；(十二)法律法规和管理规约禁止的其他行为。

物业管理区域内发生上述行为时，业主、物业使用人有权投诉、举报，物业服务企业、业主委员会应当根据物业服务合同或者管理规约及时予以劝阻、制止；劝阻、制止无效的，物业服务企业、业主委员会应当及时报告有关行政主管部门，有关部门应当依法及时处理，相关业主和物业使用人应当积极予以配合。

案例解析：

物业收费不同 服务肯定有别

据记者了解，不同的物业公司收费标准不一样，提供的服务质量、服务范围也不尽相同，物业公司与业主应当根据双方签订的合同履约。从事物业服务多年的郭先生告诉 记者：“有的物业公司收业主1.8元/平方米，有的物业收3.8元/平方米，服务内容和服务质量肯定不一样。”

物业的收费价格主要区别是服务内容的多少以及精细化程度。以清扫园区为例，1.8元/平方米的物业可能一天只清扫一次，3.8元/平方米的可能就会清扫3次。虽然小区的公共设施设备的维护，无论物业费多少，都必须包含在物业服务企业的服务范围里，但是这个维护质量，就可能在物业的日常工作中体现出来。例如电梯的维保，3.8元/平方米的物业在维保频率、维保程度，以及更换个别零件的质量，都会跟1.8元/平方米的物业有区别。

同时，郭先生强调，物业服务公司其实只对小区公共设施进行维护保养，如果公共设施出现损坏，维修的费用其实是应该业主来出的。“小修小补，几百块钱的东西，大部分物业服务企业是会承担的，但是数额比较大的，就会动用物业维修资金或者由相关业主出钱。”郭先生还提醒业主，要对合同敏感，“毕竟物业的服务能到什么程度，合同里都写得很清楚。具体责任在谁，还是应该回到合同上来分析。”