“那个蓝钻天成，门口双地铁，大家都觉得不错。”王香卿一边给病床上的父亲削着苹果，一边给在外做生意的丈夫“汇报战果”。半个月前，王香卿陪父亲来到杭州住院观察，期间，她已经和几个在杭州的太太团姐妹一起，跑了十余个**两用项目，仅王香卿一人就入手了五套，总价近千万。

  王香卿是一个名为“江南皮革厂塑料厂花”微信群中的一员，这个浙江太太们自发组织的“投 资群”，曾经热衷于炒房，她们曾是游走在中国房地产行业中的一股强劲力量。早在2001年，150余位成员组成的温州看房团抵达上海，她们用豪掷5000万的手笔拉开了炒房团炒遍世界的序幕。自此之后的十余年间，每个城市的房价传说里，都少不了“炒房团”、“太太团”的身影。

  但在各地严格的限购下，她们也不得不开始了“转型”。“挂的钥匙响叮当，收的房租叮当响。”王香卿说，这曾是流传在浙江炒房团中的一句玩笑话，嘲笑的是投 资眼光不强，购买的物业升 值不大甚至贬值，炒房结果“意外”地炒成房东的那种人。但她万 万没想到，有一天，当个“包租婆”会成为她们一众炒房太太团的主动选择。

  如今，一度因政策而沉寂隐匿的太太炒房团们再度出现，不过这一次她们瞄准的是却是**两用楼。在杭州各个**两用项目的售楼处，她们爽快的缴纳数以百万计的定金，一直到众多项目纷纷挂出“**”，方才散场而去，静静等待下一个项目的开盘。

  而未来，这些公寓稳定的租金将成为他们新的长期收入来源，而曾经的炒房团也摇身一变，成了敲门收租的“包租团”。而这，是否是中国房地产市场进入深度转型的一个新的迹象。

  太太团的“新宠”

  对于2003年就已经开始“全职太太、兼职炒房”的王香卿来说，在房产上一掷千金已非首次，对于杭州各区的住房交易市场状况，她更是如数家珍，但杭州40年产权的**两用项目，她此前还未曾接触过。

  “主要都是群里的姐妹和群主推荐的，”王香卿打开手机里名为“江南皮革厂塑料厂花”的微信群向记者介绍，“每个区的热门项目，群里基本上都有人在那边有房，周边配套、**潜力怎么样一问就知道了，每个项目去了就找经理，提群主名字就能打折。”

  王香卿的微信里有三十多位姐妹，总人数不多，但据她透露，每位姐妹都身家千万。群主是王香卿的老乡，也是当年王香卿所在的太太团团长，选城市、选项目、打折买入、定价卖出，当年炒房团的重要决定几乎都由团长统筹。

  类似这样由当年的太太团衍生而来的微信群为数众多。多位曾经的太太团成员对记者介绍，浙江大大小小的城、镇，几乎都能找到几个这样的“小团体”，她们在信息上互通有无，炒房时组团共进退，每个团都有负责做决定的团长，而无数的成功案例也使得太太团的成员们对团长信任有加。

  例如，王香卿上周刚刚在拱墅区的西城纪、滨江区的康康谷各购置了一套**两用项目，均价分别为4万元/平米和3.5万元/平米，比其他同类项目高出不少，但王香卿称，“这都是群主钦点、群里买的人最多的热盘，肯定不会错。”

  王香卿性格谨慎，因此行动总是“比别人慢半拍”，她对记者表示，“群主在2016年年底的时候就带着不少人投 资**两用项目了，现在群里基本上人手一两套，买了十几二十套的也有。我买的晚，比她们贵不少。”

  **两用项目的交易市场在短短两年间被迅速激活，太太团在普通住宅项目开盘时疯狂扫盘的盛况在众多**两用项目重现。“外地人买这些（**两用项目）的时候就跟买白菜一样。”一位杭州本地人士对记者表示。

  一位杭州**两用项目的销售经理对记者表示，“产品不 限 购、不限贷，面积小、总价低，很多观察团来了之后都是扫房，很好卖。”在不少项目销售人员的话术中，炒房团出手就买几十套的故事甚至比地铁、配套这些词汇出现的频率还要高。

  据克而瑞数据，2016年及2017年，杭州酒店式公 寓年度成交量都超过30000套。其中，2017年酒店式公 寓成交量约4万套，相比2015年增逾3倍。此外，记者查阅对比杭州我爱我家、杭州链家数据后发现，杭州的**两用项目均价自2016年出现转折，从不到1.5万元/平米飞涨至如今的2.5万元/平米，涨幅超过70%。

  沉寂的旧爱

  尽管数据上看，曾经炒房能够带来的暴利正再度重现，但**两用项目的性质注定了其投 资思路与短炒快卖的炒房团不同。

  据多位杭州地产中介介绍，由于**两用项目仅有40年产权，同时日常生活中的水电都是商业用度，在二手房交易市场并不容易出手，大多以长期租赁为主。

  杭州我爱我家尚景国际店的一位工作人员对记者表示，离店面不到500米的蓝钻天成在拱墅区的**两用项目中属于“网红产品”，但其每个月二手房交易成交量也只有一两套，“大部分刚需用户还是偏向买普通住宅，买二手**两用项目的都是买来出租，（**两用项目）在租赁这块还是很受欢迎的。”长期租赁投 资取代短期炒作交易，这一思路实际上也是炒房团的无奈之举。

  刘敏的丈夫是王香卿丈夫的生意伙伴，2009年，在王香卿的介绍下，刘敏成为了炒房团的一员。与早年已经获利甚丰的王香卿等“前辈”比，刘敏等“后来者”加入时，面对的市场环境变得错综复杂。

  刘敏回忆称，“头几年主要是挑项目难，全国各地都出现了炒房团，那段时间还有炒房团之间交易的，反正都觉得自己不是最后一棒，会有人再来买，结果那几年有不少折在了鄂尔多斯、郑州的。近几年主要就是政策越收越紧，各地限购限售，操作的空间很小了，上个月还出新闻要抓炒房团，挺吓人，出来赚钱讲究一个平安，这么严重就不搞了。”

  2016年是各地炒房团的重要转折年，以北上广深为代表的一线城市以及房价涨幅较大的厦门、南京、杭州等二线城市相继出台了限购政策，炒房团“压价买房、集体抬价、高价转卖”的惯用手法受到了极大冲击。

  随后，各城市调控政策愈发密集，一二线城市普通住宅的短炒空间几乎被彻底锁死，炒房团逐渐销声匿迹。“基本没什么赚头了”，王香卿评价。政策的调控下，炒房这一条“金光大道”已经鲜有人能够走通，一二线城市中，炒房团逐渐销声匿迹。

  从2016年开始，王香卿、刘敏等先后开始加入新的微信群，讨论的主题包括古玩、茶叶、高端木材、股票、黄金、比特币等等，炒房群一度沉寂。对于手里掌握着大量财富的太太团来说，银行利率难以入眼，只有能赚大钱的门路才值得一试。

  然而，刘敏等太太团成员逐渐发现，与房子打了半辈子交道，房地产才是她们最可靠的投 资标的。“2015年的时候，有些姐妹跑去炒股，2016年呢，有的跑去炒黄金，2017年又出来个比特币，现在都是血本无归。炒来炒去，最后大家都觉得，这些路子不适合我们，在国内投 资还是只有房子最稳当。”

  刘敏坦言，她的莱特币账户上现在还有着近二百万的亏损，至今看不到回本的希望，“心疼死了，可以在丹东买好几套房呢。”游走在限购政策之外的各类**两用项目由此进入了太太团的视线。

  包租婆的算盘

  “挂的钥匙响叮当，收的房租叮当响。”这是曾经流传在各太太团中的一句玩笑话，指的是一些投 资眼光不强的太太团，由于购买物业后的**空间不大甚至出现贬值，手里握着许多套房，无奈下只能出租，而收到的租金对比其他项目的涨幅几乎可以忽略不计。

  王香卿对记者解释，炒房讲究效率，原理和炒股类似，“最重要的就是快进快出，用打折的超低价大量扫房，等房价炒起来以后赶快出手，一来一回之间的差价就是盈利。我给你按最低的算，一个月赚10%，保持三年复利就是三十倍，保持十年就是九万多倍。所以你看那些拿着房子四五年、七八年，从房价几千拿到几万，卖了赚十倍的，都不是炒房，是投 资。”

  因此，在太太团的传统观念中，和炒股炒成股东一样，炒房炒成房东同样是被“套牢了”。但这一观念如今已经彻底转变。

  2018年6月28日，住建部等七部门联合发布通知，2018年7月初至12月底，将在北京、上海等30个城市先行开展治理房地产市场乱象专项行动，行动有四个重点打击对象，其中打击投机炒房团排在了首位。这一通知推动了不少如王香卿一样的太太团成员下定决心，大量入手面积小、总价低、不 限 购的**两用项目，长期租赁，转型做起了原本不屑一顾的“包租婆”。

  除了政策的变化，回报率的逐渐提高也是转变的重要因素。2017年初，刘敏在杭州低价买入了4套公寓，其中一套50平米的公寓买入时均价仅1.8万元/平米，现在已经涨到了3.3万元/平米，每个月的租金达到了3800元，“每个月的房租还贷款绰绰有余，投 资回报率有5.1%，而且如果未来房价涨，房租还会更高。”

  熟悉炒房“套路”的太太团们很快发现，房租与房价的价格趋势是基本一致的，甚至于在各地限价的情况下，房租的涨幅空间可能更大，“以前是房价低于多少钱，大家一起不卖，现在房租低于多少钱，大家一起不往外租，手里的房慢慢往外放，再有中介跟着吆喝，整个房租的水平线很快就上来了。”

  根据国家统计局杭州调查队的公开数据，2017年杭州私房房租同比上涨8.8%，涨幅比2016年提高7.4个百分点，同比涨幅创下2011年以来新高。而58房产数据研究院数据则显示，2018年仅1-2月，杭州平均住房租金增长额达到719元，仅次于北京，涨幅比例为一线及新一线城市中最高。