2018年上半年，中央进一步强调“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位，继续实行差别化调控，建立健全长效机制，促进房地产市场平稳健康发展。而地方调控政策则继续升级，调控城市进一步扩容。
在此背景下，今年上半年北京房地产市场表现如何，下半年房价又将走向何处呢？第一太平戴维斯华北区董事长麦安东 (Anthony McQuade) 先生表示：“今年上半年房地产市场整体呈现出平稳有序的发展态势，其中住宅市场继续坚持精准调控，但一二手住宅的成交量已开始出现反弹；而不断落地的金融政策利好则为住宅租赁市场创造了更为宽松融资环境。投资市场方面，成交多集中在城市核心区域的稀缺项目及城市副中心。预计未来，房地产仍能抵消经济波动带来的影响，继续健康有序发展。”
7月11日，第一太平戴维斯发布的2018年上半年华北区房地产市场研究报告（下称“报告”）显示，2018年前6个月，北京一手普通住宅市场成交面积50.8万平方米，环比上升23%。
住宅销售市场小幅回暖
“行至水穷处，坐看云起时”，第一太平戴维斯研究及顾问咨询部高级经理李想如此评价今年上半年北京住宅销售市场的情况。
今年上半年，北京房地产市场政策仍坚持调控目标不动摇、力度不放松，同时加强市场监测和政策储备，促进房地产市场平稳运行。
6月19日，北京住建委发布《北京住房和城乡建设发展白皮书 (2018)》，强调将继续加强房地产市场调控，强化市场监测分析，完善调控政策措施，提升精准调控水平，满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房。而在住房制度设计上，进一步完善租购并举住房供应体系，稳步推进公租房建设管理，积极发展共有产权住房。
数据显示，上半年北京市场迎来大量共有产权住房及限价房供应。
2018年上半年，销售排名前7的项目中，5个为共有产权房项目。其中，金隅大成·金成雅苑二期以913套的销售量位列第一。这也是北京第二个开始申购的共有产权房项目，个人产权占比40%。上述共有产权房项目基本上都是推出即**。
土地市场方面，中原地产研究中心数据显示，2018年上半年，北京成交住宅土地合计23宗，总规划建筑面积为304.28万平方米；共有产权房成交面积达61.97万平方米，占所有拿地面积的20.37%。
可见，共有产权房已逐渐成为北京市土地市场的重要组成部分。受此影响，市场成交量也逐渐走出低谷。
报告显示，2018年上半年，全市一手普通住宅市场呈现出“先抑后扬”的态势，在经历了低迷的一季度后，二季度市场在供应及成交量方面均有小幅反弹。二季度，一手普通住宅市场新增供应为59.3万平方米，环比上升18%，但同比仍下降12%。在调控政策严控投机行为的前提下，新房需求开始释放，市场回暖趋势明显: 一手普通住宅市场成交面积50.8万平方米，环比上升23%，不过同比仍下降35%。
二手房市场方面，二季度，北京二手住宅成交量开始走出低谷，出现上扬的趋势。“在2017年的调控实施超过一年时间后，新一轮的市场供需平衡已逐渐形成，部分刚需刚改的购房需求开始释放。”李想表示。
北京市住建委最新数据显示，至2018年上半年，北京网签商品住宅成交套数 73739套，合计签约面积635.65万平方米，同比分别下降2.7%、8.0%。
就此，报告预计，下半年北京住宅市场预计将延续上半年的市场态势，整体价格上将趋于稳定，成交量稳中有升。市场将会迎来大批量的共有产权住房以及限价房入市，前者总价较低，可以满足中端夹心层的购房需求，后者价格透明，主要针对中高端刚需及首改客群。综合来看，这两类住房对于楼市健康平稳发展将起到积极作用。
住房租赁市场政策风起
2018年上半年，住房租赁市场金融政策层面可谓利好频出，住房租赁市场资产证券化也随之进入快车道。
2018年6月1日，中国银行保险监督管理委员会发布《关于保险资金参与长租市场有关事项的通知》，险资获准进入长租公寓市场。这是继4月25日中国证监会和住建部联合发文支持住房租赁资产证券化后，不到40天内国家级金融监管机构再出重磅，支持住房租赁市场发展。
受政策利好影响，2018年上半年，高端公寓需求量和平均房价均有所提升，入住率则显著增长。一方面服务式公寓项目采用更加灵活的租期策略吸引短租客户；另一方面，部分高端公寓通过升级配套设施来吸引更多以家庭为单位的租客。
第一太平戴维斯研究部最新统计显示，北京市服务式公寓整体入住率环比上升2.4个百分点至91.3%，租金环比小幅上涨2.3%至人民币每平方米每月238.68元，同比上涨8.6%。高端公寓方面，平均租金环比上升2.2%至人民币每平方米每月168.0元，同比上涨7.2%。高端别墅的平均租金环比微幅上涨1.0%至人民币每平方米每月124.7元，同比上涨3.7%。
与此同时，长租项目运营主体频繁发行住房租赁相关的资产证券化产品，借此拓展融资渠道，获取金融机构支持。
据第一太平戴维斯统计，2018年上半年共有9家企业发行了相关产品，包括链接自如、碧桂园、越秀集团、绿城集团、景瑞控股、阳光城、万科、蛋壳公寓和葛洲坝。其中2018年5月24日，碧桂园租赁住房REITs首期17.17亿元成功发行，发行利率 5.75%。
“长租公寓结合资产证券化，通过REITs等金融创新完善融资和退出方式，不断优化长租公寓运营商的融资成本，以实现推动租赁市场的规模化发展。”李想表示。
而随着国家级金融监管机构对住房租赁资产证券化及融资渠道大开绿灯，可以预见，未来住房租赁专项融资将会逐步增多，且融资模式将更趋多元化。
在政策红利、金融保障和多主体参与的背景下，长租公寓将进入租赁住房资产证券化的新发展阶段，未来上升空间十分巨大。
