合富置业市场经理梁燕明分析表示，“二孩”政策将推动市场对三房以上户型的需求增加，但受限于目前主流购房群体的购买力，短期内市场对总价较高的四房等大户型需求突增的机会很小，更多是有意一步到位置业的买家，将更多关注三房这类中大户型物业，尤其是100平方米左右的紧凑型三房单位，与同一楼盘两房单位价差在30万元以内的三房，更容易成为时下有意从买两房改买三房的一步到位置业型买家的首选。

　　 市场：大户型业主逆市降价30万元

　　 尽管近期市场对大面积物业关注度增加，有个别业主心态转强，有可能出现惜售的心理，但由于接近年底，亦有部分业主因资金周转急于套现，因此，现时广州二手市场上即使是紧俏的中大户型和大户型物业，亦有降价放售的个案出现。

　　 “业主降价的原因不外乎三类：一是业主急着用钱，例如做生意的人需要资金；二是买家可以一次性付款；三是有部分业主需要腾出名额，换更大的房子。”合富置业骏景分行主管韦茂荣表示，大户型物业降价的幅度有可能相当明显，如骏景花园一套163平方米的放盘，市场价约2.3万元/m2左右，之前业主以350万元放售，现在业主降价到320万元出售，降幅达30万元。

　　 买家：首付增几万 可考虑一步到位

　　 在天河区工作的张先生正准备买一套婚房，原本打算买一套七八十平方米的两房，但风闻全面放开“二孩”消息后，张先生也有想过将来家里养两个小孩，两房肯定住不下，于是萌生了买三房的念头。看了半个月的房子，张先生对购房的计划更加清晰，要一步到位买三房的话，首付款势必要增加，如果增加的金额在10万元以内，还是有可能实现的。合富置业时代玫瑰园分行主管袁秋云表示，现在也有客户会在看过三房后，从两房改买三房的。现在时代玫瑰园70平方米的两房，总价约140万元，而90平方米的三房，总价也是170万元左右，两房和三房之间的价差约30万元，对首套房贷购房者来说，毕竟首付只差几万元，所以也会吸引买家选择一步到位置业。

　　 但若两房和三房之间的价格差距太大，则令有意一步到位置业买家难以从两房跨越到买三房。如番禺区钟村板块的金山谷，目前该盘78平方米的两房，总价约105万元左右，但同一楼盘93平方米的三房，总价约156万元，价差达51万元。即使是首套房贷购房者，要从两房改买三房，首付款增加的幅度亦超过15万元。合富置业金山谷分行主管罗均玲表示，虽然有看房的客户想从两房改买三房，但最终还是接受不了价格相差太大。

　　 分析：价差二三十万 难倒“刚需”客

　　 从目前热销楼盘的交投分析，如果买家有足够资金从两房改买三房的情况，大多数情况会出现在价格适中、主要面向“刚需”客需求的楼盘，而两房总价已超200万元的楼盘，即使两房和三房之间的价差只有20万~30万元，“刚需”买家想要一步到位置业，但由于受限于资金压力，还是有一定难度。

　　 如天河区车陂板块的骏景花园，两房和三房的价格差距约20万~30万元，较受欢迎的88~89平方米两房单位，总价约210万元，而面积在100多平方米的三房单位，总价约230万~240万元。合富置业骏景分行主管韦茂荣表示，在骏景花园二手市场上，一步到位置业的个案并不多，原因主要是这个楼盘三房价格较高，超出了“刚需”买家的预算，三房主要被换房客消化，而置换四房的买家会比买三房的多。

　　 影响一步到位置业型买家决策的因素，除总价外，还有物业本身的素质和景观。如荔港南湾目前63平方米低层两房，总价约145万元左右，而同一楼盘的76平方米小三房，总价虽然只有176万元，与两房之间的价差仅21万元，但由于靠近发电厂，从两房改买这种76平方米小三房的买家并不多。

　　 合富置业荔港南湾分行主管邱信健表示，荔港南湾适合一步到位置业的房源，可考虑85平方米的三房，望园景，市场价约180万元，首套房贷购房者首付增加约10万元左右，就能从两房改买到景观较好的三房了，不过，这类园景单位相当抢手，房源较为稀缺。(王荔珏)