前言：铝合金门窗基本上是95.00%以上的住宅项目都会涉及到，但是如此平常的工程，你真的搞清楚他的成本要怎么管么？
 

        本文从目标成本及控制要点，招标前置条件，招标过程中忽视的要点，远期分判的材料调差，及优化案例等五大篇章来全面讲述铝合金门窗的成本控制要点；

        目标成本编制及控制要点

        1

        1.1成本适配原则：

        一般外立面门窗分以下三大类：塑钢门窗，铝合金门窗，系统门窗；

        塑钢门窗：一般用于保障房或者三四线城市的低端项目，单价一般从300-400左右。

        铝合金门窗：被大多数项目所采用，但是因为保温节能要求和项目档次，铝合金门窗的价格也从450-600元/M2不等；

        系统门窗：一般用于高端或者豪宅项目，一般情况下从800-2000元/m2不等。

        1.2确定目标成本方法

        确定窗地比：高层一般窗地比的指标是从0.20-0.24之间，不同的地区，不同的产品会有一定的差别。

        确定窗地比有以下两种方法：一是对标同地区同类型产品。二是建立自己公司内部不同产品的窗地比历史数据指标，以供后期测算使用。三是，如果已有建筑施工图，则直接根据图纸计算得来。

        单方指标：单方指标从450-600元/M2不等，根据门窗型材和玻璃种类，对标竞品，根据公司限额指标，综合确定目标成本的单方指标。

        1.3.铝合金门窗目标成本双指标控制原则

        在铝合金门窗定标指标，要符合双指标控制原则，“窗地比”与“单方指标”要同时达标，都控制在目标成本范围之内。

        铝窗招标前置条件

        2

        2.1.图纸要求：先进行深化，后进行招标，切忌直接用建筑施工图中的门窗大样图直接招标。

        需要的图纸有：建筑施工平面图，建筑门窗立面图，门窗大样图，门窗节点图；

        2.2需要明确的要点：

        2.2.1.明确型材种类：“普通铝合金型材”、“断桥隔热型材”

        2.2.2.明确表面处理：“阳极氧化”、“粉末喷涂”、“电泳涂装”，表面处理方式对型材价格有一定影响；

        2.2.3.钢附框是否安装：确定当地是否有安装钢附框的强制要求，钢附框对价格的影响约30-35元/M2。

        2.2.4.明确分判方式：是“远期分判”还是“近期分判”，如果是远期分判则涉及到铝型材的材料调差。近期分判则可以采用总价包干不予调差的方式进行。

        2.2.5.明确招标范围：

        铝合金百叶：铝合金百叶一般跟铝合金门窗一起招标，如果是锌钢百叶则不在招标范围内；

        玻璃雨棚工程：一般底商或者住宅入户大堂会有玻璃雨棚，注意不要遗漏；

        物业用房铝窗：此处因为不在外立面，所以很有可能会忽略而导致后期需要进行签证；

        门窗改造工程：对于偷面积项目，如果精装交付之前需要进行户型改造，则很有可能出现铝合金门窗需要进行改造，相应的改造工程需要纳入招标范围之中；

        防火窗工程：需要确定防火窗是否跟铝合金门窗一同招标；

        铝合金栏杆：有时候底商会出现一部分铝合金玻璃栏杆，一般会跟铝窗合并招标；

        铝合金格栅：对于某些项目底商外部的连廊会要求做一些铝合金格栅吊顶，如果都是铝合金材质，则建议纳入铝窗招标范围。

       【实战案例1】：某项目做设计的时候没有考虑到物业用房门窗，且招标的时候没有考虑到底商的铝合金吊顶格栅，最终需要进行签证，签证金额达15万元以上，导致签证比例超支；

        铝窗招标容易忽视的要点

        3

        3.1.关于洞口尺寸偏差的宽容度：

        一般建筑施工图的洞口和实际预留的洞口总会有一定偏差，需要在招标清单中设置一定的洞口尺寸偏差宽容度。

        在宽容度内，工程量及合同总价不予调整。一般宽容度设置为±50mm。

        3.2.关于工期对造价的影响：

        成本需要事前与工程沟通合同约定工期的相对准确性，因为铝材价格有一定波动。

        如果因为甲方的原因造成工期延期，但是刚好延期期间铝材价格大涨，则很有可能导致承包方的索赔。

        3.3.关于全砼外墙+钢附框：

        如果全砼外墙，且需要制作钢附框，则钢附框需要预埋在混凝土墙体里面。

        所以一般需要工程进度达到预售楼层前一个月确定门窗单位，方便门窗单位进行钢附框的下料，以跟上主体结构的施工进度；

        但是钢附框预埋在主体结构中有渗水的风险，如果决定不做取消钢副框，需要在招标之前与各投标单位言明，能够确保验收通过的单位才能够纳入入围。

        3.4.设置计算规则范例：

        铝合金门窗中型材和玻璃不同的理解有不同的计算方法，不管何种计算方法，都需要设置一个范例，后期如果有相应的变更，也按照同样的计算规则进行计算；

        3.5.图纸相互矛盾的情况：

        由于深化图纸的问题，有时候会出现平面图，立面图，大样图，节点图不一致的情况。不一致的情况有：

        大样图的樘数和平面图的樘数不一致，这种情况是门窗深化单位统计错误。且咨询在统计清单的时候，有可能没有按照建筑平面图去统计，而直接按照大样图的数据计入清单，导致樘数出错。

        立面图的门窗分隔和大样图的门窗分隔不一致，此种情况一般是在深化设计过程中，改变了门窗分隔样式。

       【实战案例2】：某项目招标的时候，由于咨询公司统计清单按照大样图的数据直接统计，且大样图樘数比实际施工图樘数少40樘，该项目是总价包干，根据公司制度无法进行签证；

        但是施工单位认为：清单是甲方提供的，甲方数量出错，则默认为此40樘门窗不用施工。

        而且对甲方图纸总价包干的反驳竟然是：图纸中五栋楼，你难不成五栋楼的总包也包括在我的合同里面么？

        最终导致不得不给施工单位进行签证；

        后期双保险的解决方案：

        清单编制阶段进行强调：在让咨询编制清单的时候，特别提醒，注意核对图纸相互矛盾的情况，且必须提出答疑。平面图和大样图樘数不一致的情况也必须在清单编制阶段提出答疑；

        招标阶段的再次明确：且此种情况在招标清单中进行特别注明，在定标之前再次约谈，在承包范围内图纸总价包干，以上几种情况合同价款皆不予调整。

        3.6.税票的约定：在清单或者合同中应进行约定，安装增值税发票和材料增值税发票的开具比例，否则到最终会因为比例的问题，导致结算时税金额扯皮事宜；

        例如不管综合单价分析表如何计算，结算金额的60.00%开具材料供货增值税发票，40.00开具安装增值税发票；

        铝窗远期分判的材料调差

        4

        4.1 避免“早早定标，迟迟不进场”：

        一般情况下，铝合金门窗是不需要进行“远期分判”的，也不允许进行“远期分判”。

        而且在实际过程中，开工时间需要跟项目工程部讨论清楚，不允许出现“早早定标，迟迟不进场”的情况。

        4.2.远期分判的情况：

        有个别情况，铝窗需要进行“远期分判”，例如，如果报建图阳台不封窗的，建筑面积按照一半计算。

        但是精装交付公司承诺客户可以给客户进行封窗，为了避免计算全面积，一般都会在验收之后才进行封窗。

        但是这种情况一般不能在商品房销售合同中进行明确，只能在预售阶段让门窗单位和客户签订封窗的合同。

        但是验收后才进行施工，此时就会出现预售前确定中标单位，验收后施工的情况。

        4.3.远期分判的材料调差案例：

        4.3.1价格依据：按照2019年3月5日的上海有色金属网公布铝的现货均价为准，网址：http://www.smm.cn/。

        4.3.2.调差条件:铝锭价格涨跌≥1000元/吨。

        4.3.3调整时间：施工期间按照开工日前15天起到开工后15天止，计1个月平均价。

        4.3.4调差计算方法：铝锭补偿金额调整公式＝（施工期间上海有色金属网公布铝的现货均价－2019年3月5日上海有色金属网公布铝的现货均价±1000）元/吨；仅调整铝材的差价，计取税金，不计取管理费、利润等

        铝窗型材及铝窗系列的优化案例

        5

        5.1优化前提：明确型材含量指标的计算口径

        5.1.1.门窗面积：按照建筑施工图门窗洞口面积计算；

        5.1.2.外框型材计算：按照外框型材外边线的周长*型材线密度

        注意：不要按照门窗洞口周长计算，因为门窗洞口边线与型材外框边线还有一定的距离，如果计算口径出错会导致型材含量指标统计异常。

        5.1.3.中挺型材计算：按照中挺净长度*型材线密度

        注意：不要按照洞口高度计算，同样也会导致统计出来的型材含量指标偏高；

        5.1.4.窗扇型材计算：按照门扇外框线周长*型材线密度

        5.2.七大优化案例助力降低型材含量
 

        案例一：TM2723“四推拉90系列”改“两固定+两推拉85系列”

        案例二：TM2423“四推拉90系列”改“两推拉85系列”
 

        案例三：TM1823“两推拉90系列”改“两推拉85系列”
 

        案例一至案例三的优化总结：

        案例一：“两固定+两推拉”成本比“四扇推拉”更为经济，且对房间的通透性及视野并无影响；

        案例二：推拉扇宽度不易设置太窄，容易导致型材含量偏高。在可能的情况下，可将两扇小推拉扇，合并为一扇大推拉扇，但是前提条件是，门扇不能过重，导致客户难以推拉。

        案例三：对于常见的门窗系列成本要有一定认知，出现门窗系列偏高的情况，要敢于提出质疑；

        案例四：“三轨推拉门”改“双轨推拉门”

        案例四总结：

        如果对于纯刚需定位的项目，则不建议采用三轨推拉门；

        如果对于刚改或者改善型项目，则可以建议采用三轨推拉门；

        如果对于同一个项目中，有高价值改善户型（例如沿江大户型）售价较高，也有刚需户型（景观视野一般）售价交底，且同时出现了大阳台的情况，则可建议区分对待；

        案例五：“转换框”的优化

        案例五总结：

        转换框只是对于后期玻璃破碎业主更换玻璃相对简单，但是一般情况下，不值得牺牲40多块钱一个平方来增加这个功能。一般情况下可以取消。

       案例六：消除线密度虚高的影响

        案例六总结:

        对于型材线密度的虚高，可以从两个方面来着手避免和解决；

        在事前向设计单位声明，必须按照理论线密度进行设计，不考虑实际生产过程中模型变形的偏差；并且出图后让型材厂家进行核实；

        可以考虑在招标过程中，清单的线密度由投标单位自行填报，而不固定；图纸中的线密度仅供投标单位参考；

        案例七：开启扇“双开”变“单开”

        案例七总结：

        建筑设计规范中明确：外窗可开启面积（含阳台门面积）不应小于外窗所在房间地面面积的1/12.

        普通外平开窗的尺寸：规范上并没有对外开窗的宽度做出要求，但是一般考虑到五金件的荷载和使用方便性，开启扇宽度尽量不要大于800mm。

        房间面积零界点：如果高度按照1.2米计算，则根据规范进行反算，相应的房间地面面积零界点为：0.8*1.2*12=11.52m2。

        也就是说，一般大于12m2的房间基本上只能做双开的开启扇。如果低于11m2的房间，可以核实做成单开的开启扇；

        END

        五个篇章解决铝窗成本管控事宜 ：

        篇章一、目标成本编制及控制要点：解决成本适配，确定窗地比与单方指标，按照双指标原则进行控制；

        篇章二、清楚招标前置条件：图纸深化、明确型材种类、型材表面处理方式、钢附框的安装、分判方式、招标范围；

        篇章三、招标中容易忽视的要点：尺寸偏差的宽容度、工期对成本的影响、全砼外墙+钢附框、设置计算规则范例，图纸相互矛盾的情况处理、税票的约定；

        篇章四、铝窗远期分判的材料调差：避免“早早定标，迟迟不进场”、产生远期分判的情况以及材料调差案例；

        篇章五、门窗型材及系列优化案例：七大案例助力降低型材含量从而降低成本。

文章来源：地产成本微观察