刚刚举行的中央政治局会议传递了2018年经济发展的清晰走向，其中就包括房地产市场。会议提到，“加快住房制度改革和长效机制”是明年的重点工作之一。

中泰证券李迅雷团队在最新的报告中预测，明年随着调控政策的持续，房价会呈现稳中趋降的走势，租赁住房制度将进一步推进。

房价稳中趋降

李迅雷预计，2018年楼市将相对疲软，房产税出台的概率仍不大。

预计在2017年商品房销量创下历史新高后，2018年销量将出现负增长。

不过他同时也指出，一二线城市的刚需、三四线城市的棚改，以及人口流动，都能适当拉动需求。

一二线仍有大量住房刚需尚未满足， 三四线仍有大量的棚户区需要改造，许多农业人口还有进城购房需求， 在一定程度上可推动房地产市场健康发展，同时也适度拉动总需求。

在谈到楼市调控思路时，李迅雷团队则指出，现在整体房地产调控的思路已经发生了重大转变，从需求侧转向了供给端，平稳房价和提高供给是未来房地产调控的两个目标。

租赁住房拉动一二线 棚改支撑三四线

今年7月住建部等九部门联合发文，选取了广州、深圳、南京等12个城市作为首批试点城市。

李迅雷团队指出，租赁住房政策的推出会从两个方面共同影响房地产市场：一方面租赁住房挤占了很大一部分普通商品供给，另一方面租赁住房政策会改变地产需求的结构。

在这一背景下，总体住宅工地面积有望提升。

随着决策层开始大力推动房地产供给侧改革，一是占比30%以上的租赁住房建设得以保证，二是正常商品住宅土地供应力度值得期待。

对于三四线城市来说，棚改货币化安置为商品房去库存做出了较大贡献，未来这一趋势还将延续。

李迅雷预测，按照今年5月国常会提出的未来三年再改造各类棚户区1500万套的目标来计算，这将每年带来2.3亿平米的去库存规模，为三四线楼市带来有效支撑。

图片来源：中泰证券

看好珠三角、长三角，不看好京津冀

人口流动对城市或区域十分关键，也将对房地产市场产生影响。

李迅雷从人口流动角度来看，并不看好京津冀地区。数据显示，京津冀整一片区都出现了人口流失，其中天津并未有效吸纳从北京流出的人口。

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与此相对的，长三角实现了人口从核心城市向周边的扩散，珠三角广州和深圳等核心城市人口集聚力不断强化。过去五年，浙江、福建、四川、安徽三四线的人口净流入更为明显。

李迅雷团队认为，这些地区将迎来“人口繁荣”。

华东、西南、中部的三四线城市或迎来中期的“人口繁荣”。

具体来看，比如浙江的湖州、金华等；附件的泉州、漳州；四川的绵阳、广元、安徽的蚌埠等。