“3·17”史上最严房地产调控政策实施至今快9个月了，北京二手房市场经历了从火爆到低迷的过程，自5月以来，成交量连续6个月低于万套，成交价格也连续6个月领跌全国。为进一步了解北京二手房市场的现状及未来走势，证券时报记者日前以购房者身份走访了北京多家中介门店，并对多位业内人士进行了采访。
接受记者采访的业内人士认为，“3·17”新政后，北京二手房价累计跌幅超过一成，部分房源累计跌幅接近20%，虽然当前市场成交量有所回升，但仍在低位徘徊，预计未来成交量将延续缓慢增长，价格仍将稳中有降。
热门小区成交量回升
北京市东城区某小区附近一房产中介告诉证券时报记者，现在是买方市场，“3·17”之后观望的多，今年2月份该小区朝北的开间成交单价在9万元/平米，现在报到78000元/平米都没有客户。他认为，当前市场并没有回暖，虽然看房的客户多了点，但能否成交还取决于价格。
昌平区某小区二手房价也下降了不少，某三居室户型今年3月成交总价在500万元左右，现在同户型报价近400万元仍无人问津。附近一中介称，该户型因为在顶层不太好卖，其他户型近期看房的人还是比较多的。“现在价格已经回到去年底的水平，很多人认为降的差不多了，价格也能接受，而且现在房源也比较多，有的挑选，所以近期看房人的多了点。”她说。
不过，证券时报记者从链家网上的成交数据了解到，上述东城区和昌平区的两个小区11月份分别成交零套和一套房。如果说北京城区内关注度不高的普通住宅小区成交寥寥，那么关注度较高的所谓“学区房”，受前期调控打压价格持续下跌后，成交量有所回升。如西城区德胜片区某关注度较高的小区，11月份共成交了10套房，比10月份多了4套。
西城区德胜片区的某中介告诉证券时报记者，今年“3·17”新政以来到9月底是市场最冷的阶段，四季度以来客户明显增加，成交周期也缩短了，客户看房看差不多就买，不像之前观望的多。“这边学区房单价从3月份的15万多元降到12万多元，基本降幅在15%-20%，基本回到了去年9、10月份的价格。”该中介说，现在挂牌的业主换房的比较多，都是诚意卖房，报价也不会像3月那样高，他们认为市场价格比较稳定了。
“今年3月份以来，和平里片区二手房成交均价下降了20%-25%，某户型两居室3月份报价850万元，现在600万元就能成交。因近期没出什么政策，前期观望半年的客户现在开始出手了，最近看房成交明显增加。”东城区和平里片区的某中介说。
麦田房产报告指出，当前市场低迷期，小区之间的不均衡态势进一步加剧，成交向体量较大的小区集中，而一些体量相对较小、知名度较低的小区，往往成交寥寥。比如在望京区域，望京新城、西园三区这些大型社区，成交就相对会比较活跃一些。
买方议价空间加大
证券时报记者从走访的几个中介处了解到，近期成交的二手房，部分业主的底价会比挂牌价低10-30万元左右，而实际成交价又会比业主的底价低5-10万元不等。近期新成交的房源会成为同一小区的“风向标”，已挂牌业主也会参照最新成交价下调挂牌价。不过，个别不着急卖的业主议价空间则有限。
麦田房产报告认为，在卖方价格预期不断下调的同时，买方群体在购房谈判中话语权增加，买方市场已经确立。麦田房产统计显示，11月份买方整体议价幅度（买方议价=成交价/最后一次报价-1）达到-6.6%，也为今年以来的高位。
据麦田房产统计，“3·17新政”实施以来，北京二手房市场的买家议价幅度持续拉大，4月份的议价幅度为-1.8%，11月份则到了-6.6%。也就是说，一套挂牌价1000万元的房子，经过买家议价，在4月份平均能以982万元成交，而11月份则平均能以934万元成交；相比较之下，买家“砍价”平均从18万元上升到66万元。
链家研究院也指出，从月度数据来看，调控后新增挂牌均价累计跌幅为12.9%，大于成交均价跌幅12.1%，表明业主预期松动，报价更趋理性。新增需求于低位企稳，调控后投资投机漏洞几乎堵死，刚性需求有序入市。
伟业我爱我家集团副总裁胡景晖接受证券时报记者采访时表示，“3·17新政”后，购房需求的减少，看房量下降，房屋出售速度放缓，使得业主和购房人的心理预期发生重大变化，购房人普遍由新政前的恐慌抢购，变为观望等待，充分议价后才理性出手购房；业主的心态普遍由新政前的坐地起价，变为理性报价，甚至主动降价寻求可靠买家。这也使得从5月份开始，北京二手房成交均价已连续7个月出现回落。也正是由于房价的实质性回落，使得部分购房人开始逐步结束观望，出手购房。
“在当下政策持续从紧从严的大背景下，北京二手房市场需求将逐步小幅释放，交易量有望缓慢回升，对刚需一族而言，目前市场偏向买方，房价连续走低，房源供应充足，现在入市也是不错的时机。”胡景晖说。
未来房价将稳中有降
据伟业我爱我家市场研究院数据统计，11月北京全市二手住宅共网签8483套，环比上涨37.7%，同比下滑56.2%。价格方面，11月北京二手住宅成交均价环比下降了0.9%，虽然降幅有所收窄，但跌势还在继续。
胡景晖指出，虽然近几个月市场交易量有所回升，但入市的基本都是刚需人群，市场基本面也没有改变，购房者的心态依然是审慎、冷静，交易需求的缓慢平稳释放，使得交易量缓慢理性回升，同时房价依旧保持了稳中有降的势头。与“3·17新政”前相比，目前北京二手房价累计跌幅已达11%左右。
链家研究院的最新数据也显示，11月，北京链家二手房成交量在10月的成交低位上有所回升，但仅是3月成交水平的30%。调控后上升的首付比例和提高的贷款成本及门槛极大地抑制了需求的返场，市场成交于低位徘徊。成交均价自调控后逐月下跌，11月末累计跌幅达12.1%。
“当前北京二手房市场成交量处于月均1万套以下的低位水平，链家数据显示成交量在经过二季度的低点后开始企稳，目前在小幅增长，但是速度缓慢，价格依旧以下跌为主，链家的业主报价和调价数据显示卖方态度持续缓和，客户价格谈判能力较强。”链家研究院院长杨现领接受证券时报记者采访时说。
对于未来北京二手房市场的量价走势，杨现领表示，预计后期成交量依旧延续缓慢增长的态势，未来短期内行政调控及信贷政策均不会放松，预计均价仍有进一步下行空间。明年的月均成交量会较调控后有所增长，预计全年15万套左右，量逐渐向合理区间靠拢，不会对价格形成大的上涨压力，2018年价格以平稳为主。
胡景晖则认为，由于政策的稳定，市场预期的稳定，刺激了购房需求的缓慢释放，预计未来北京二手房市场的交易量将持续小幅理性回升；房价方面，由于杠杆变小，首付比例增加，所以购房人的议价意愿更强，业主端则报价更理性，为了尽快出售套现或腾出购房指标也愿意主动降价，因此房价未来仍然会保持稳中有降的趋势。预计2017年全年北京二手房交易量在13万套左右，与去年全年27万套的网签量相比，跌幅超过50%；年底的房价将回到3月份房价大幅上涨前1月份的水平。2018年北京二手房成交量会有所回升，达到20万套左右，价格将整体维持平稳，原来一些过高区域或叫价过高户型价格会有所下降。
中原地产首席分析师张大伟接受证券时报记者采访时表示，过去一年，北京楼市政策发布密度创造全国及北京历史记录，一年内发布了近50次各种调控措施，随着政策进入平稳周期，市场逐渐进入低谷徘徊。北京二手房价格从4月开始到现在累计跌幅超过15%，部分区域房源价格累计跌幅接近20%，北京二手房价格已经接近2016年四季度。预计2017年全年北京二手房住宅成交大约在13.4万套，相比2016年的27万套暴跌51%，这一成交量也是2015年来这一轮最低值。预计2018年北京二手房市场成交量将继续低迷。
