房产税和城镇土地使用税(简称房土两税)是地税机关征收的两个基础性税种。其中，房产税是以营业性房屋为征税对象，按照房屋的计税余值或出租房屋的租金收入征收的一种财产税；城镇土地使用税是对拥有营业性土地使用权或营业性房屋的土地使用权的单位和个人征收的一种财产税。

 

　　纳税人在拥有房产和城镇土地使用权期间，按年计征，分期缴纳。我市规定，企业按房产原值计征房产税和土地使用税的，按季申报。下月是房土两税按季申报期，本期税务专版整理了部分热点问题，帮助广大纳税人更好地理解房土两税相关政策。

 

　　缴纳土地使用税

 

　　起始时间要弄清

 

　　近期，江宁地税工作人员在辅导某电力科技有限公司进行城镇土地使用税纳税自查时发现，其国有土地出让合同上约定的土地交付时间为2015年9月，但企业因种种原因2016年6月才办理好土地使用证，财务人员误以为只有等到办好了证，才需要缴纳土地使用税。

 

　　为了帮助财务人员弄清楚城镇土地使用税的准确纳税义务发生时间，减少企业的涉税风险，税务人员向其详细解读了相关政策：根据《财政部 国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策的通知》(财税〔2006〕186号)的规定，以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。因此，城镇土地使用税的纳税义务发生时间不以是否办理、何时办理土地使用证为依据，而是根据国有土地出让合同中的具体条款约定。因此，该电力科技有限公司应从2015年10月起缴纳城镇土地使用税，而不是从2016年7月起缴纳。

 

　　此外，对城镇土地使用税纳税义务截止时间如何确定，税务人员也对企业财务人员进行了辅导与提醒：根据《财政部 国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关问题的通知》(财税〔2008〕152号)的规定，纳税人因房产、土地的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税、城镇土地使用税纳税义务的，其应纳税款的计算应截止到房产、土地的实物或权利状态发生变化的当月末。

 

　　地下停车场应当缴纳房产税

 

　　秦淮区一家房地产开发公司，2016年自建自用了一处带地下停车场的楼宇。因为地下停车场既不是房屋，也没有单独的产权证，财务经理高先生对其投入使用后是否需要缴纳房产税产生了困惑。

 

　　秦淮区地税局工作人员向高先生解释：根据《财政部 国家税务总局关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知》(财税〔2005〕181号)第一条的规定，凡在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑，包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等，均应当依照有关规定征收房产税。上述具备房屋功能的地下建筑是指有屋面和维护结构，能够遮风避雨，可供人们在其中生产、经营、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。显然，地下停车场是具备房屋功能的，因此是需要缴纳房产税的。该文件的第二条第三款更是明确指出：对于与地上房屋相连的地下建筑，如房屋的地下室、地下停车场、商场的地下部分等，应将地下部分与地上房屋视为一个整体，按照地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。因此，该地下停车场的原值应当计入地上房屋的原值，视为一个整体一并缴纳房产税。

 

　　不征房产税的“临时性建筑物”需符合条件

 

　　南京某房地产开发公司的售楼处临时占用了公司四期项目用地，四期项目开工时该售楼处将被拆除。企业会计不知道该售楼处能否作为临时性建筑，不计入固定资产，免征房产税。

 

　　对此，税务人员解释，根据《财政部 税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》(财税地字〔1986〕8号)第二十一条的规定，凡是在基建工地为基建工地服务的各种工棚、材料棚、休息棚和办公室、食堂、茶炉房、汽车房等临时性房屋，不论是施工企业自行建造还是由基建单位出资建造交施工企业使用的，在施工期间，一律免征房产税。但是，如果在基建工程结束以后，施工企业将这种临时性房屋交还或者估价转让给基建单位的，应当从基建单位接收的次月起，依照规定征收房产税。同时根据《财政部、国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》(财税〔2010〕121号)第三条的规定，对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。

 

　　根据上述规定，不征房产税的“临时性建筑物”必须同时满足两个条件：其一必须是为基建工地服务，其二必须处于施工期间。而该房地产开发企业的售楼部虽然今后要拆除，但并不是为基建工地服务，而是为售楼服务，因此不满足不征税的条件。所以该公司应从售楼处使用的次月起缴纳房产税。与此同时，临时售楼处启用后就需要缴纳房产税，房产原值还应包含地价。

 

　　自建商品房转出租经营需缴纳房产税

 

　　南京一家小型地产开发公司看准出租房市场的广阔前景，想要逐步转型经营房屋租赁。于是公司调整了发展战略，把公司建造的商品房办理产权证到公司名下，转入投资性房地产用于出租经营。但是，公司的唐会计在是否需要缴纳房产税上犯了难，这事关下一年的公司财务预算，唐会计便向税务人员求助。

 

　　听了唐会计的情况，税务人员指出，根据《国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知》(国税发〔2003〕89号)的规定，鉴于房地产开发企业开发的商品房在出售前，对房地产开发企业而言是一种产品，因此，对房地产开发企业建造的商品房，在售出前，不征收房产税；但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。所以房地产开发企业将本企业建造的商品房办理产权证到企业名下，如果仍然用于销售，则不征房产税；如果用于自用(包括抵押)、出租或者出借就要自房屋使用或交付之次月起计征房产税。